¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler y no quiere desocupar el inmueble en Cusco?

¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler y no quiere desocupar el inmueble?

Cuando un arrendatario deja de pagar la renta y además no quiere entregar el inmueble, el arrendador debe diferenciar dos problemas jurídicos: el cobro de los alquileres pendientes y la restitución del inmueble.

Ambas cuestiones están relacionadas, pero no son exactamente la misma pretensión.

En determinados casos pueden buscarse acuerdos mediante conciliación extrajudicial sobre el pago de la deuda y la entrega del inmueble. Si no existe acuerdo, deberá evaluarse la vía de desalojo que corresponda según el contrato y las circunstancias concretas.

No es recomendable intentar retirar al inquilino por cuenta propia, cambiar cerraduras, sacar sus pertenencias o utilizar otras medidas de hecho para recuperar el inmueble.

La falta de pago puede tener consecuencias sobre el contrato de arrendamiento

El arrendamiento genera obligaciones para ambas partes.

Una de las principales obligaciones del arrendatario consiste en pagar la renta convenida en los términos establecidos.

El Código Civil peruano regula expresamente supuestos en los que el contrato de arrendamiento puede resolverse por falta de pago.

Sin embargo, no debe aplicarse automáticamente una misma regla temporal a todos los contratos.

El artículo 1697 del Código Civil diferencia según la periodicidad con la que fue pactada la renta.

Por ello, antes de afirmar que un contrato ya puede resolverse por falta de pago, debe revisarse:

• qué establece el contrato;

• cómo se pactó la renta;

• cuál es su periodicidad;

• qué pagos fueron realizados;

• cuánto se encuentra pendiente;

• qué otras cláusulas resultan aplicables.

¿Cuándo puede resolverse el arrendamiento por falta de pago?

El artículo 1697 del Código Civil contiene reglas específicas sobre la resolución del arrendamiento.

Cuando la renta es mensual, contempla como supuesto que el arrendatario no haya pagado la renta del mes anterior, venza otro mes y transcurran además quince días.

La misma disposición contiene reglas diferentes cuando la renta fue pactada por periodos mayores o menores a un mes.

Por ello, la conocida referencia a dos meses y quince días no debe repetirse como si fuera una regla aplicable a absolutamente cualquier contrato de arrendamiento.

Primero debe revisarse la periodicidad de la renta y las circunstancias del contrato.

¿Falta de pago significa desalojo automático?

No.

El incumplimiento del alquiler no autoriza al arrendador a realizar por sí mismo un lanzamiento.

La resolución del contrato y la recuperación material del inmueble son cuestiones que deben realizarse utilizando los mecanismos jurídicos correspondientes.

Si el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, deberá analizarse qué vía legal resulta aplicable.

Dependiendo del contrato y de sus características, pueden existir diferentes alternativas previstas por la legislación peruana.

¿Qué puede hacerse mediante conciliación extrajudicial?

Cuando la controversia se encuentra dentro de las materias conciliables, las partes pueden buscar voluntariamente una solución sobre aspectos como:

• pago de rentas pendientes;

• forma de pago de la deuda;

• cronograma de cuotas;

• restitución del inmueble;

• fecha de desocupación;

• entrega de llaves;

• otras obligaciones disponibles relacionadas con la solución del conflicto.

Esto permite abordar tanto el aspecto económico como la restitución del inmueble cuando ambas pretensiones correspondan al caso.

Sin embargo, deben quedar claramente diferenciadas.

Cobro de alquiler y desalojo no son la misma pretensión

Este punto es importante para formular correctamente una solicitud.

Si el arrendatario debe varios alquileres y además continúa ocupando el inmueble, pueden existir al menos dos cuestiones diferentes:

Obligación de dar suma de dinero: relacionada con el pago de las rentas pendientes.

Desalojo o restitución: relacionada con la devolución del inmueble.

Por ello, no es suficiente redactar la pretensión de manera genérica diciendo:

“Quiero que el inquilino pague y se retire”.

Deben identificarse las obligaciones cuyo cumplimiento se busca.

¿Se pueden solicitar ambas cosas en una conciliación?

Cuando ambas pretensiones sean conciliables, correspondan a las partes y deriven de la controversia planteada, pueden formularse claramente en la solicitud.

Por ejemplo, puede buscarse un acuerdo respecto de:

1. la cancelación de determinadas rentas pendientes; y

2. la restitución del inmueble en una fecha determinada.

Esto no significa que las partes tengan que llegar necesariamente a un acuerdo sobre ambos asuntos.

El acuerdo conciliatorio depende de su voluntad.

¿El propietario tiene que perdonar la deuda para recuperar el inmueble?

No existe una regla general que obligue al arrendador a renunciar a las rentas pendientes para conseguir la devolución del inmueble.

Otra cuestión es que, durante una negociación, las partes voluntariamente evalúen determinadas alternativas respecto de derechos disponibles.

El conciliador no puede obligar al arrendador a condonar una deuda.

Tampoco puede obligar al arrendatario a aceptar las condiciones propuestas por el arrendador.

¿Puede acordarse que el inquilino entregue el inmueble en una fecha determinada?

Sí.

Las partes pueden acordar voluntariamente una fecha concreta para la restitución.

Por ejemplo, pueden establecer que el inmueble será entregado el 30 de determinado mes y precisar las condiciones correspondientes para la entrega.

La redacción debe evitar expresiones ambiguas como:

“desocupará cuando pueda”

o

“entregará el inmueble próximamente”.

Si existe acuerdo, debe poder determinarse con claridad cuándo corresponde cumplirlo.

¿Puede acordarse un cronograma para pagar los alquileres atrasados?

Sí, si ambas partes lo aceptan.

El arrendador puede aceptar que las rentas pendientes sean pagadas mediante cuotas.

En ese caso conviene identificar claramente:

• monto pendiente;

• pagos que ya se hayan efectuado;

• saldo;

• número de cuotas;

• monto de cada cuota;

• fecha de cada pago;

• forma de cumplimiento.

El pago fraccionado no puede ser impuesto unilateralmente por el arrendatario.

Requiere acuerdo.

¿El inquilino puede quedarse simplemente porque todavía debe alquileres?

La existencia de una deuda por rentas y la obligación de restituir el inmueble deben analizarse separadamente.

No debe asumirse que la permanencia en el inmueble es necesaria hasta terminar de pagar toda la deuda.

Las partes pueden, por ejemplo, acordar la entrega del inmueble en una fecha y establecer por separado un cronograma para cancelar el saldo pendiente.

La estructura dependerá de la solución voluntariamente aceptada.

¿El arrendador puede cambiar la cerradura?

No debe recomendarse la recuperación del inmueble mediante medidas de hecho.

Si el arrendatario continúa ocupando el bien y no existe una entrega voluntaria, el arrendador debe utilizar la vía jurídica correspondiente.

Cambiar unilateralmente cerraduras mientras el inmueble continúa ocupado, retirar bienes del arrendatario o impedir materialmente su acceso puede generar nuevos conflictos jurídicos.

La conciliación busca precisamente que, cuando exista disposición de ambas partes, la restitución se produzca mediante un acuerdo y no mediante confrontaciones.

¿El arrendador puede sacar las pertenencias del inquilino?

Tampoco debe asumirse que puede hacerlo unilateralmente.

La existencia de rentas impagas no convierte al arrendador en autoridad encargada de ejecutar un lanzamiento.

Si no existe entrega voluntaria, la recuperación forzada del inmueble corresponde a los mecanismos previstos por la legislación.

¿Es necesaria una carta notarial?

No debe presentarse la carta notarial como requisito universal de toda conciliación por arrendamiento.

Su necesidad depende de la pretensión y de la vía jurídica correspondiente.

Sin embargo, existen procedimientos especiales en los que la ley sí exige expresamente una comunicación de determinada naturaleza.

Por ejemplo, la Ley N.º 30933 exige, para su procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, una carta notarial mediante la cual se requiera la restitución del inmueble por vencimiento del plazo o resolución por falta de pago, además de los demás requisitos establecidos por esa ley.

Por ello, la respuesta correcta no es:

“siempre necesitas carta notarial”

ni tampoco:

“nunca necesitas carta notarial”.

Debe identificarse primero la vía jurídica aplicable.

¿Qué ocurre si el contrato tiene cláusula de allanamiento a futuro?

La cláusula de allanamiento a futuro se encuentra vinculada a un régimen procesal específico regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil.

Su existencia puede ser relevante para determinar la vía de restitución.

Sin embargo, no basta con encontrar en el contrato las palabras “allanamiento a futuro”.

Deben revisarse las formalidades y requisitos legales aplicables al mecanismo que se pretende utilizar.

Por ello, un contrato con esa cláusula debe analizarse antes de recomendar una vía concreta.

¿Existe el desalojo con intervención notarial?

Sí.

La Ley N.º 30933 regula un procedimiento especial de desalojo mediante intervención notarial y posterior ejecución judicial.

Pero este procedimiento no está disponible automáticamente para cualquier contrato de alquiler.

La ley establece requisitos específicos.

Entre ellos, el contrato debe encontrarse dentro de las formas admitidas por la propia ley y contener determinadas cláusulas.

¿Cuándo procede el desalojo bajo la Ley N.º 30933?

La Ley N.º 30933 contempla dos causales:

1. vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o

2. incumplimiento del pago de la renta convenida conforme al contrato.

La ley también establece requisitos específicos respecto del contrato, la identificación del inmueble, las cláusulas necesarias, la cuenta de abono y la solicitud.

Por ello, no debe anunciarse el denominado “desalojo notarial” como una solución disponible para todo arrendador.

Primero debe comprobarse si el contrato reúne las condiciones legales.

¿El notario realiza personalmente el lanzamiento?

No.

La denominación habitual “desalojo notarial” puede generar una impresión equivocada.

Bajo la Ley N.º 30933 existe una etapa notarial para la constatación de la causal y una etapa judicial para ordenar y ejecutar el lanzamiento.

El notario no acude simplemente al inmueble para retirar por sí mismo al arrendatario.

La ejecución del lanzamiento corresponde al juez de paz letrado conforme al procedimiento especial previsto por la ley.

¿Qué ocurre si mi contrato no cumple los requisitos de la Ley N.º 30933?

El hecho de no poder utilizar ese procedimiento especial no significa automáticamente que el arrendador carezca de mecanismos para solicitar la restitución.

Debe analizarse qué otra vía corresponde conforme al Código Civil, Código Procesal Civil y demás normas aplicables.

Esta es precisamente una de las razones por las que no debe confundirse:

desalojo como pretensión, con

una determinada vía procesal de desalojo.

Existen diferentes mecanismos y sus requisitos no son intercambiables.

¿La conciliación es obligatoria antes de cualquier desalojo?

No debe afirmarse de forma absoluta.

El Poder Judicial incluye la conciliación extrajudicial entre los requisitos generales que orienta para el proceso judicial de desalojo.

Sin embargo, la propia Ley de Conciliación establece excepciones y existen procedimientos especiales con reglas particulares.

Por ello, antes de afirmar que la conciliación previa es obligatoria debe identificarse exactamente qué vía de restitución se pretende utilizar.

¿Qué documentos pueden ser relevantes?

Cuando existe falta de pago y negativa a desocupar, pueden resultar pertinentes, dependiendo del caso:

• contrato de arrendamiento;

• documentos relacionados con la titularidad o derecho a la restitución;

• identificación precisa del inmueble;

• constancias de pago de las rentas que sí fueron canceladas;

• documentos relacionados con las rentas pendientes;

• comunicaciones entre arrendador y arrendatario;

• requerimientos efectuados, cuando existan;

• carta notarial, cuando corresponda;

• otros documentos directamente vinculados con la controversia.

No todos estos documentos son requisitos obligatorios para todos los casos.

Debe revisarse el contrato y la vía jurídica que se pretende utilizar.

Requisitos para solicitar una conciliación

Si corresponde plantear una conciliación por la controversia, en términos generales deben considerarse:

1. Solicitud de conciliación, con la identificación del solicitante.

2. Nombre y domicilio de la persona invitada, necesarios para realizar la invitación.

3. Exposición ordenada de los hechos.

4. Pretensión o pretensiones claramente determinadas.

5. Identificación precisa del inmueble.

6. Documento de identidad del solicitante, conforme a las reglas aplicables.

7. Contrato de arrendamiento, cuando exista y sea pertinente.

8. Documentos relacionados con las rentas pendientes, cuando se solicite su pago.

9. Documentos relacionados con el derecho a solicitar la restitución.

10. Documentos de representación o poder, cuando correspondan.

11. Otros documentos vinculados directamente con la controversia.

Si se pretende conciliar tanto pago como restitución, ambas cuestiones deben quedar correctamente identificadas.

Caso práctico: alquileres pendientes y negativa a entregar el inmueble

Ejemplo hipotético: Patricia alquila un departamento a Ricardo.

Durante la ejecución del contrato surgen rentas pendientes y Patricia considera que se ha configurado un supuesto que le permite solicitar la restitución del inmueble.

Ricardo continúa ocupándolo y tampoco cancela las cantidades reclamadas.

Antes de presentar una solicitud, debe revisarse el contrato para determinar la situación de la relación arrendaticia, las rentas efectivamente pendientes y el fundamento de la restitución.

Si corresponde acudir a conciliación, Patricia puede plantear claramente las pretensiones conciliables relacionadas con el pago y la entrega del inmueble.

Durante la conciliación, las partes podrían acordar, por ejemplo, que Ricardo entregue el departamento en una fecha determinada y pague el saldo pendiente mediante un cronograma.

También podrían no llegar a ningún acuerdo.

En ese caso, el conciliador no puede ordenar el lanzamiento ni declarar unilateralmente cuánto debe Ricardo. Patricia deberá evaluar la vía judicial o especial que corresponda conforme a su contrato y a la legislación aplicable.

Este es únicamente un ejemplo hipotético con finalidad informativa. No corresponde a un cliente, expediente ni caso atendido por el Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso.

¿Qué valor tiene el acuerdo?

Si las partes llegan a un acuerdo conciliatorio, este debe establecer claramente las obligaciones asumidas.

Por ejemplo, si se acuerdan simultáneamente la entrega del inmueble y el pago de rentas, debe poder determinarse:

• qué inmueble será restituido;

• quién debe entregarlo;

• fecha de entrega;

• cantidad pendiente de pago;

• cuotas, si existen;

• fechas de pago;

• demás condiciones válidamente acordadas.

El artículo 18 de la Ley N.º 26872 establece que el acta con acuerdo conciliatorio constituye título ejecutivo respecto de las obligaciones ciertas, expresas y exigibles que contenga.

¿Qué pasa si firma el acuerdo y después no entrega el inmueble o no paga?

Debe revisarse qué obligaciones contiene exactamente el acta y cuáles se encuentran vencidas.

Cuando una obligación establecida en el acuerdo reúne las condiciones legales para su ejecución y posteriormente es incumplida, puede evaluarse la vía judicial correspondiente para exigir su cumplimiento.

No corresponde al centro de conciliación realizar el lanzamiento, embargar bienes o ejecutar coercitivamente el acuerdo.

Esas facultades corresponden a las autoridades competentes.

Errores que deben evitarse

Ante un inquilino que no paga y tampoco desocupa, conviene evitar especialmente:

• recuperar el inmueble mediante medidas de hecho;

• confundir deuda de alquiler con restitución;

• asumir que todo contrato se resuelve automáticamente con una sola renta impaga;

• repetir “dos meses y quince días” sin revisar cómo fue pactada la renta;

• afirmar que todo contrato permite utilizar la Ley N.º 30933;

• creer que cualquier cláusula titulada “allanamiento a futuro” basta por sí sola;

• afirmar que todo desalojo exige exactamente el mismo procedimiento;

• redactar una solicitud sin identificar claramente el inmueble;

• prometer que la conciliación garantizará la recuperación del predio.

El contrato y las circunstancias del caso deben revisarse antes de elegir la vía correspondiente.

Conciliación por alquileres impagos y desalojo en Cusco

Si tienes un inmueble arrendado y existe una controversia porque el inquilino no paga la renta o no quiere entregar el predio, puedes consultar si corresponde presentar una solicitud de conciliación en el Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso. Es importante revisar previamente el contrato, las rentas pendientes y el fundamento por el cual se solicita la restitución.

Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso
Dirección: Avenida Perú N.° 8, urbanización Progreso, Wanchaq, Cusco.
Celular y WhatsApp: 986 049 398.
Horario: lunes a viernes, de 9:00 a. m. a 6:00 p. m.
Modalidades: conciliación presencial y virtual.

Puedes comunicarte con el centro para consultar los requisitos y determinar correctamente las pretensiones conciliables que correspondan a tu caso.