Embedded Files
¿Se puede solicitar un desalojo mediante conciliación extrajudicial en Cusco??
¿Se puede solicitar un desalojo mediante conciliación extrajudicial en Cusco??
Sí. El desalojo puede ser materia de conciliación extrajudicial en el Perú cuando existe una controversia sobre la restitución de un inmueble y el caso se encuentra dentro de las materias legalmente conciliables.
Mediante la conciliación, quien considera tener derecho a recuperar el inmueble puede buscar un acuerdo voluntario con la persona que lo ocupa para establecer su devolución.
Sin embargo, no todos los procedimientos de desalojo existentes en la legislación peruana funcionan de la misma manera.
Existen procedimientos judiciales y regímenes especiales de restitución del inmueble, algunos de los cuales tienen reglas particulares respecto de la conciliación previa. Por ello, antes de afirmar que una persona “necesita obligatoriamente conciliar”, debe identificarse qué tipo de desalojo corresponde a su situación.
El desalojo es una materia civil conciliable
El desalojo es una materia civil conciliable
La documentación oficial del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos identifica el desalojo entre las materias civiles que pueden ser tratadas mediante conciliación extrajudicial.
Esto permite que las partes intenten solucionar voluntariamente una controversia relacionada con la restitución de un inmueble.
La conciliación puede resultar pertinente, por ejemplo, cuando existe una controversia relacionada con la permanencia de una persona en un inmueble y quien tiene derecho a su restitución solicita que este sea entregado.
La finalidad del procedimiento conciliatorio no es declarar judicialmente quién tiene razón, sino permitir que las partes busquen un acuerdo dentro de los límites de la ley.
¿Qué significa conciliar un desalojo?
¿Qué significa conciliar un desalojo?
En una conciliación por desalojo, la pretensión debe estar orientada a la restitución o entrega del inmueble cuya devolución se solicita.
Dependiendo del conflicto, las partes pueden buscar un acuerdo respecto de aspectos como:
devolución del inmueble;
fecha de entrega;
condiciones relacionadas con la restitución;
entrega de llaves;
otras obligaciones disponibles directamente relacionadas con la solución del conflicto.
No existe una fecha de entrega predeterminada que el conciliador pueda imponer.
Si las partes acuerdan voluntariamente que el inmueble será entregado en una fecha determinada, esa obligación deberá quedar redactada claramente.
¿En qué situaciones puede presentarse una controversia por desalojo?
¿En qué situaciones puede presentarse una controversia por desalojo?
Las circunstancias pueden ser diferentes.
El Código Procesal Civil establece que pueden demandar el desalojo el propietario, el arrendador, el administrador y quien considere tener derecho a la restitución de un predio, dentro de los límites establecidos por la propia norma.
También señala que pueden ser demandados el arrendatario, subarrendatario, precario o cualquier otra persona a quien resulte exigible la restitución.
Por ello, no debe reducirse el desalojo únicamente al supuesto de un propietario frente a un inquilino.
La cuestión central es determinar si existe un derecho a exigir la restitución del inmueble y cuál es el fundamento concreto de esa pretensión.
¿Se puede conciliar un desalojo por vencimiento del contrato de alquiler?
¿Se puede conciliar un desalojo por vencimiento del contrato de alquiler?
Puede plantearse una conciliación sobre desalojo cuando, conforme a las circunstancias del caso, existe una controversia respecto de la restitución del inmueble después de la terminación o vencimiento de la relación correspondiente.
Por ejemplo, puede ocurrir que un arrendador considere terminado el periodo contractual y solicite la devolución del predio, mientras el ocupante continúa en él.
En ese caso deben revisarse:
contrato existente;
duración pactada;
situación actual de la relación contractual;
comunicaciones efectuadas;
documentos relacionados con el inmueble;
fundamento por el que se solicita la restitución.
No debe asumirse automáticamente que la sola fecha que aparece en un contrato permite afirmar, sin mayor análisis, que ya existe una obligación exigible de desalojo.
La situación contractual concreta debe revisarse.
¿Se puede conciliar un desalojo por falta de pago del alquiler?
¿Se puede conciliar un desalojo por falta de pago del alquiler?
La falta de pago puede estar vinculada a una controversia entre arrendador y arrendatario.
Sin embargo, deben diferenciarse las pretensiones.
Una cosa es solicitar la restitución del inmueble y otra solicitar el pago de rentas pendientes.
Dependiendo de las circunstancias y de las pretensiones disponibles, ambas cuestiones pueden encontrarse relacionadas, pero deben formularse claramente.
No resulta conveniente presentar una solicitud utilizando únicamente expresiones generales como:
“quiero que pague y se vaya”.
Debe identificarse jurídicamente qué se solicita conciliar.
La situación específica del arrendatario que no paga el alquiler y tampoco entrega el inmueble será desarrollada en la siguiente pregunta de esta serie.
¿Se puede conciliar un desalojo por ocupación precaria?
¿Se puede conciliar un desalojo por ocupación precaria?
El desalojo por ocupación precaria ha sido reconocido por la jurisprudencia peruana como un supuesto respecto del cual puede resultar exigible la conciliación extrajudicial previa cuando se pretende posteriormente acudir al proceso judicial correspondiente.
La Corte Suprema ha analizado casos en los que la falta de correspondencia entre el inmueble cuya restitución fue solicitada en conciliación y aquel reclamado posteriormente en la demanda produjo consecuencias procesales.
Esto demuestra algo especialmente importante:
el inmueble y la pretensión deben quedar correctamente identificados desde la conciliación.
No es conveniente formular una solicitud genérica de “desalojo” sin precisar adecuadamente el bien cuya restitución se pretende.
¿La conciliación previa es obligatoria en todos los desalojos?
¿La conciliación previa es obligatoria en todos los desalojos?
No debe afirmarse de esa manera.
La legislación peruana contempla supuestos especiales en los que la conciliación extrajudicial no resulta exigible.
El artículo 7-A de la Ley de Conciliación incluye entre los casos correspondientes determinados desalojos previstos en legislación especial, entre ellos los vinculados al régimen regulado por el Decreto Legislativo N.º 1177 y los supuestos previstos por la legislación sobre contrato de capitalización inmobiliaria.
Por ello, no sería jurídicamente correcto publicar una regla absoluta como:
“Todo desalojo necesita obligatoriamente una conciliación extrajudicial”.
Primero debe determinarse cuál es la vía legal que corresponde al caso concreto.
¿Qué ocurre con el desalojo con intervención notarial?
¿Qué ocurre con el desalojo con intervención notarial?
La legislación peruana también contempla un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial regulado por la Ley N.º 30933.
Este régimen cuenta con requisitos y condiciones propias.
Por ello, la existencia del desalojo como materia conciliable bajo la Ley N.º 26872 no significa que todos los procedimientos especiales de restitución deban transformarse en un procedimiento conciliatorio previo.
Si un contrato reúne las condiciones de un régimen especial, debe revisarse específicamente esa normativa antes de determinar la vía correspondiente.
¿El conciliador puede ordenar que el ocupante abandone el inmueble?
¿El conciliador puede ordenar que el ocupante abandone el inmueble?
No.
El conciliador no es juez y no tiene potestad para ordenar unilateralmente el lanzamiento de una persona.
Su función consiste en facilitar la búsqueda de una solución consensuada.
Por ejemplo, durante una conciliación una parte puede solicitar la restitución del inmueble y la otra aceptar voluntariamente entregarlo en determinada fecha.
Si no existe acuerdo, el conciliador no puede decidir que el inmueble debe ser desocupado.
La controversia deberá seguir la vía jurídica que corresponda.
¿Se puede acordar una fecha para entregar el inmueble?
¿Se puede acordar una fecha para entregar el inmueble?
Sí.
Precisamente, una de las alternativas posibles consiste en que la persona que ocupa el inmueble acepte voluntariamente restituirlo en una fecha determinada.
Por ejemplo, las partes podrían acordar que:
el inmueble será entregado en una fecha específica;
se realizará la entrega de las llaves;
la restitución se realizará en determinadas condiciones válidamente acordadas.
Las obligaciones deben quedar claramente establecidas.
Expresiones como:
“se retirará próximamente”
o
“entregará el inmueble cuando encuentre otro lugar”
pueden generar dificultades para determinar cuándo debe cumplirse la obligación.
¿Se pueden conciliar también los alquileres pendientes?
¿Se pueden conciliar también los alquileres pendientes?
Cuando existen rentas pendientes y además se solicita la restitución del inmueble, deben identificarse claramente las pretensiones.
La obligación de dar suma de dinero también constituye una materia civil conciliable.
Por ello, dependiendo del caso y de la relación existente entre las controversias, pueden plantearse pretensiones relacionadas con el pago y con la restitución.
Sin embargo, no debe confundirse:
pago de rentas pendientes, con
desalojo o restitución del inmueble.
Son pretensiones diferentes y deben redactarse de forma comprensible.
¿Qué documentos pueden ser relevantes en una conciliación por desalojo?
¿Qué documentos pueden ser relevantes en una conciliación por desalojo?
La documentación depende del fundamento por el cual se solicita la restitución.
Según el caso, pueden resultar pertinentes:
documentos relacionados con el derecho a solicitar la restitución;
contrato de arrendamiento, cuando exista;
documentos vinculados con la identificación del inmueble;
documentos relacionados con el vencimiento o terminación de la relación contractual;
comunicaciones entre las partes;
documentos relacionados con pagos o rentas pendientes, cuando esa cuestión también forme parte de la controversia;
otros documentos directamente relacionados con el conflicto.
No todos estos documentos son requisitos universales para cualquier desalojo.
Por ejemplo, no puede exigirse un contrato de arrendamiento como requisito de todo desalojo, porque existen controversias de restitución que no se originan en un contrato de alquiler.
¿Qué requisitos se necesitan para presentar la solicitud?
¿Qué requisitos se necesitan para presentar la solicitud?
En términos generales, deben considerarse los requisitos establecidos por la normativa de conciliación y la documentación relacionada con la controversia.
Para una solicitud de desalojo deben identificarse especialmente:
Solicitud de conciliación, con los datos correspondientes del solicitante.
Nombre y domicilio de la persona invitada, necesarios para efectuar la invitación.
Exposición ordenada de los hechos que originan la solicitud de restitución.
Pretensión claramente determinada, indicando que se solicita la restitución o desalojo del inmueble, según corresponda.
Identificación precisa del inmueble objeto de la controversia.
Documento de identidad del solicitante, conforme a las reglas aplicables.
Documentos relacionados con el derecho a solicitar la restitución.
Contrato de arrendamiento, cuando exista y resulte pertinente.
Documentos de representación o poder, cuando corresponda.
Otros documentos relacionados con la controversia, según el caso.
La documentación debe guardar relación con el fundamento concreto de la pretensión.
¿Por qué es importante identificar exactamente el inmueble?
¿Por qué es importante identificar exactamente el inmueble?
Porque debe existir correspondencia entre aquello que se intenta solucionar mediante conciliación y la pretensión que posteriormente pudiera plantearse judicialmente.
La jurisprudencia de la Corte Suprema ha examinado un caso de desalojo por ocupación precaria en el que se pretendía judicialmente la restitución de la totalidad de un inmueble, mientras que la conciliación previa se había referido solamente a una parte del predio.
La demanda fue declarada improcedente en ese contexto.
Por ello, la solicitud debe evitar errores en elementos como:
dirección;
ubicación;
parte del inmueble cuya restitución se solicita;
demás datos necesarios para individualizar el predio.
No se trata simplemente de cumplir formalmente con “tener un acta”.
La pretensión conciliatoria debe guardar correspondencia con el conflicto real.
¿Es necesario ser propietario para solicitar un desalojo?
¿Es necesario ser propietario para solicitar un desalojo?
No puede afirmarse que únicamente el propietario tenga legitimidad para solicitar judicialmente la restitución.
El artículo 586 del Código Procesal Civil establece que pueden demandar el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, con la salvedad prevista en la propia norma, considere tener derecho a la restitución de un predio.
Por ello, antes de formular la solicitud debe identificarse cuál es el derecho concreto del solicitante para exigir la devolución.
¿Qué pasa si la otra persona afirma ser propietaria?
¿Qué pasa si la otra persona afirma ser propietaria?
Una conciliación por desalojo no convierte al conciliador en autoridad competente para declarar quién es propietario.
El conciliador no puede emitir una decisión sobre titularidad dominial ni resolver una controversia judicial de mejor derecho de propiedad.
Debe diferenciarse la pretensión de restitución del inmueble de una controversia cuyo objeto real sea obtener una declaración sobre quién tiene mejor derecho de propiedad.
Cambiar únicamente el nombre de la pretensión no convierte una materia no conciliable en conciliable.
¿Qué pasa si el ocupante no acepta entregar el inmueble?
¿Qué pasa si el ocupante no acepta entregar el inmueble?
No existe acuerdo.
El conciliador no puede obligarlo a firmar ni disponer su desocupación.
El solicitante deberá evaluar posteriormente la vía legal que corresponda de acuerdo con:
fundamento de la restitución;
relación jurídica existente;
documentos disponibles;
régimen legal aplicable;
características concretas del inmueble y del conflicto.
La conciliación no garantiza que el inmueble será recuperado.
¿Qué ocurre si el ocupante acepta entregar el inmueble?
¿Qué ocurre si el ocupante acepta entregar el inmueble?
Si existe acuerdo, debe procurarse que la obligación quede establecida con claridad.
Por ejemplo, el acta puede determinar la fecha de restitución y las condiciones válidamente acordadas para efectuarla.
El artículo 18 de la Ley de Conciliación establece que el acta con acuerdo conciliatorio constituye título ejecutivo respecto de las obligaciones ciertas, expresas y exigibles que contenga.
Por ello, es especialmente importante evitar compromisos ambiguos.
¿Qué pasa si después incumple la fecha de entrega?
¿Qué pasa si después incumple la fecha de entrega?
Debe revisarse el contenido del acta.
Cuando existe una obligación cierta, expresa y exigible de restituir el inmueble y esta no se cumple, puede evaluarse la ejecución del acuerdo mediante la vía correspondiente.
No debe confundirse esta situación con volver a discutir desde cero si la persona quiere o no entregar el inmueble.
El acta con acuerdo conciliatorio tiene los efectos que le reconoce el artículo 18 de la Ley N.º 26872.
¿Se puede participar mediante apoderado?
¿Se puede participar mediante apoderado?
La normativa de conciliación contiene una regla específica para esta materia.
El Reglamento contempla que, en procedimientos sobre desalojo, las partes pueden ser representadas mediante poder por acta otorgado ante el Secretario General del Centro de Conciliación, cumpliendo las condiciones y oportunidad establecidas por la propia regulación.
Esta es una particularidad que el Reglamento también contempla para determinadas materias de familia.
La representación debe cumplir las exigencias legales aplicables; no basta una autorización informal.
Caso práctico: arrendatario que continúa ocupando el inmueble
Caso práctico: arrendatario que continúa ocupando el inmueble
Ejemplo hipotético: Carmen entregó un inmueble en arrendamiento a Jorge mediante un contrato.
Posteriormente surge una controversia sobre la devolución del predio y Carmen considera que corresponde solicitar su restitución.
Antes de formular una solicitud de conciliación se revisan el contrato, la identificación exacta del inmueble y el fundamento por el cual Carmen considera exigible la devolución.
En la conciliación, Carmen plantea la restitución del inmueble.
Jorge podría aceptar voluntariamente entregarlo en una fecha determinada. Si ambos llegan a ese acuerdo, la fecha y las condiciones de entrega deberán quedar claramente establecidas en el acta.
Si no llegan a un acuerdo, el conciliador no puede ordenar el desalojo. Carmen tendrá que evaluar la vía legal correspondiente según las características concretas del caso.
Este es únicamente un ejemplo hipotético con finalidad informativa. No corresponde a un cliente, expediente ni caso atendido por el Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso.
Errores que deben evitarse
Errores que deben evitarse
En una controversia de desalojo deben evitarse especialmente los siguientes errores:
afirmar que todos los desalojos siguen exactamente el mismo procedimiento;
no identificar correctamente el inmueble;
confundir restitución con declaración de propiedad;
utilizar automáticamente un modelo de arrendamiento cuando no existe esa relación;
confundir el pago de alquileres con la restitución del predio;
afirmar que el conciliador puede ordenar un lanzamiento;
prometer que la conciliación permitirá recuperar necesariamente el inmueble;
ignorar la existencia de procedimientos especiales de desalojo.
La vía adecuada depende de las circunstancias concretas.
Conciliación por desalojo en Cusco
Conciliación por desalojo en Cusco
Si necesitas solicitar la restitución de un inmueble, puedes consultar si tu controversia corresponde a una conciliación extrajudicial en el Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso. Antes de presentar la solicitud es importante identificar correctamente el inmueble, el fundamento de la restitución y la documentación relacionada con el conflicto.
Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso
Dirección: Avenida Perú N.° 8, urbanización Progreso, Wanchaq, Cusco.
Celular y WhatsApp: 986 049 398.
Horario: lunes a viernes, de 9:00 a. m. a 6:00 p. m.
Modalidades: conciliación presencial y virtual.
Puedes comunicarte con el centro para consultar los requisitos y determinar correctamente la pretensión que corresponde plantear.
Conversemos sobre tu consulta
Conversemos sobre tu consulta
¿Necesitas orientación para iniciar una conciliación extrajudicial en Cusco? En el Centro de Conciliación Extrajudicial PROGRESO te ayudamos a conocer los requisitos y los pasos para presentar tu solicitud.
Puedes consultarnos sobre nuestros servicios, tarifas, atención presencial o virtual y documentos que debes preparar según tu caso.
Cuéntanos brevemente qué necesitas y déjanos tu teléfono. Nos comunicaremos contigo para responder tus preguntas y orientarte sobre cómo continuar.
MAPA DEL SITIO
Preguntas frecuentes
NUESTROS DATOS
DIRECCIÓN :
Avenida Perú, N°8, Progreso, Cusco.
TELÉFONO:
986049398
HORARIO
Lunes a Viernes
9:00 AM – 6:00 PM
REDES SOCIALES
Page updated
Google Sites
Report abuse