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Desalojo por conciliación extrajudicial en Cusco
Desalojo por conciliación extrajudicial en Cusco
Cuando una persona tiene derecho a que le restituyan un inmueble y quien lo ocupa no realiza la entrega voluntariamente, puede surgir una controversia de desalojo. Este problema aparece con frecuencia cuando termina un contrato de arrendamiento, cuando se solicita formalmente la devolución del inmueble o cuando una persona continúa poseyéndolo sin un título que justifique jurídicamente su permanencia.
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos incluye expresamente dentro de los asuntos civiles conciliables el “desalojo por vencimiento de contrato, precario”. Por tanto, no se trata de una materia incorporada por interpretación editorial: es una materia que el propio MINJUSDH identifica actualmente dentro de su información oficial sobre conciliación extrajudicial.
Los archivos oficiales revisados para este trabajo coinciden con dicha clasificación. El material de formación en conciliación incluye el desalojo entre las materias civiles susceptibles de conciliación.
Sin embargo, existe una precisión indispensable: no todos los procedimientos de desalojo existentes en la legislación peruana requieren ni admiten conciliación previa de la misma manera. La Ley N.° 26872 contiene excepciones expresas para determinados regímenes especiales de arrendamiento, y existen además procedimientos especiales —como el regulado por la Ley N.° 30933— que tienen requisitos propios.
Por eso, antes de presentar la solicitud debe identificarse qué tipo de relación posesoria existe y qué vía jurídica corresponde.
El desalojo busca la restitución del inmueble
El desalojo busca la restitución del inmueble
Desde la perspectiva procesal, el desalojo está dirigido principalmente a obtener la restitución de un predio.
El artículo 585 del Código Procesal Civil establece que la restitución de un predio se tramita conforme al proceso sumarísimo, con las reglas especiales previstas para el desalojo. La misma disposición permite, en determinados supuestos, acumular la pretensión de pago de arrendamientos cuando el desalojo se funda en esa causal.
Esto permite diferenciar el desalojo de otros conflictos inmobiliarios.
Una cosa es solicitar:
la devolución del inmueble,
y otra distinta reclamar:
rentas impagas, daños, servicios pendientes, penalidades, mejoras, propiedad u otras cuestiones.
Varias pretensiones pueden encontrarse relacionadas, pero deben ser identificadas correctamente.
La conciliación de desalojo no debería redactarse simplemente como:
“Quiero que el inquilino se vaya”.
La pretensión debe permitir identificar el inmueble, la relación existente entre las partes, la razón por la que se solicita su restitución y, cuando corresponda, las demás obligaciones disponibles que se pretende conciliar.
Personas que pueden exigir la restitución
Personas que pueden exigir la restitución
El artículo 586 del Código Procesal Civil establece quiénes pueden intervenir en un proceso judicial de desalojo.
Pueden demandar el propietario, arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio, con las excepciones contempladas por la propia legislación.
Asimismo, pueden ser demandados el arrendatario, subarrendatario, ocupante precario o cualquier otra persona a quien le sea exigible la restitución.
Esta regla resulta útil también al evaluar una solicitud de conciliación, porque no debe asumirse que únicamente quien aparece como propietario registral puede encontrarse legitimado para solicitar la restitución.
Debe revisarse cuál es el título o relación jurídica concreta que sustenta el derecho a exigir la devolución.
Desalojo por vencimiento de contrato
Desalojo por vencimiento de contrato
El desalojo por vencimiento de contrato es una de las modalidades expresamente mencionadas por el MINJUSDH dentro de las materias civiles conciliables.
Habitualmente se relaciona con un contrato de arrendamiento celebrado por un período determinado.
Sin embargo, el vencimiento del plazo debe analizarse junto con las reglas del Código Civil.
Conclusión del arrendamiento de duración determinada
Conclusión del arrendamiento de duración determinada
El artículo 1699 del Código Civil establece que el arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo fijado por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Por ejemplo, si las partes establecieron expresamente que el arrendamiento tendría una duración de un año, llegado el final del plazo se produce la consecuencia regulada por esa disposición.
Sin embargo, existe una regla adicional muy importante cuando el arrendatario continúa usando el bien.
Permanencia del arrendatario después del vencimiento
Permanencia del arrendatario después del vencimiento
El artículo 1700 del Código Civil dispone que, si una vez vencido el plazo el arrendatario continúa utilizando el bien, no existe una renovación tácita, sino una continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolución.
Esta regla debe ser tomada en cuenta al redactar una solicitud por vencimiento de contrato.
No resulta jurídicamente correcto afirmar en todos los casos que:
“Al día siguiente del vencimiento el ocupante se convirtió automáticamente en precario”.
La situación debe revisarse considerando el contrato, el vencimiento y las actuaciones posteriores del arrendador.
Si después del vencimiento el arrendador solicita la devolución y el arrendatario no entrega el bien, cobran especial importancia los artículos 1700 y 1704 del Código Civil.
Solicitud de devolución del inmueble
Solicitud de devolución del inmueble
El artículo 1700 permite al arrendador solicitar la devolución en cualquier momento cuando se produce la continuación prevista por esa norma.
Por ello, pueden ser especialmente importantes las comunicaciones que acrediten que se solicitó la restitución.
Según las circunstancias, pueden existir:
carta notarial;
comunicación escrita;
requerimiento contractual;
comunicaciones electrónicas;
otros documentos vinculados directamente con la solicitud de devolución.
La existencia de una carta notarial puede ser particularmente relevante, pero no debe afirmarse que toda conciliación de desalojo requiere necesariamente una carta notarial previa.
La necesidad y efectos de un requerimiento dependerán de la situación jurídica concreta.
Devolución del inmueble después de vencido el arrendamiento
Devolución del inmueble después de vencido el arrendamiento
El artículo 1704 del Código Civil establece que, vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador puede exigir su devolución.
Además, la norma contempla el cobro de la penalidad convenida o, en defecto de ella, una prestación equivalente a la renta del período precedente hasta la devolución efectiva, en los términos establecidos por el propio artículo.
Este aspecto permite que en determinados conflictos de desalojo existan también controversias económicas.
Sin embargo, esas obligaciones deben ser formuladas expresamente.
No debería suponerse que solicitar el desalojo incorpora automáticamente cualquier renta, penalidad o deuda.
Desalojo por ocupación precaria
Desalojo por ocupación precaria
El segundo supuesto que el MINJUSDH menciona expresamente es el desalojo por precario.
El artículo 911 del Código Civil contiene la definición legal de posesión precaria:
se considera precaria la posesión ejercida sin título alguno o cuando el título que se tenía ha fenecido.
Por tanto, pueden existir dos situaciones generales:
posesión sin título, o
posesión sustentada originalmente en un título que posteriormente dejó de tener vigencia jurídica.
La aplicación concreta del artículo 911 puede generar controversias complejas, especialmente cuando la persona ocupante sostiene que cuenta con un título diferente, afirma derechos sobre el inmueble o discute que el título haya terminado.
El conciliador no decide esa controversia como un juez.
La conciliación no declara judicialmente a una persona como precaria
La conciliación no declara judicialmente a una persona como precaria
Una persona puede solicitar una conciliación indicando que considera que el ocupante se encuentra en situación precaria.
La persona invitada puede aceptar esa situación y convenir voluntariamente la restitución.
Pero si niega ser precaria y sostiene que posee un título vigente, el conciliador no puede emitir una decisión declarando que carece de título.
La conciliación no ejerce función jurisdiccional.
En ausencia de acuerdo, la controversia deberá ser resuelta mediante la vía que corresponda.
Por ello, la expresión “ocupante precario” debe utilizarse cuidadosamente en una página destinada al público.
No basta que el propietario denomine precario al ocupante para que esa calificación quede jurídicamente establecida.
Ocupación inicialmente autorizada
Ocupación inicialmente autorizada
También puede suceder que una persona haya ingresado legítimamente al inmueble sin un contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, pudo existir una autorización, cesión temporal u otra relación jurídica.
Si posteriormente quien tiene derecho a la restitución solicita la devolución y el ocupante no entrega el inmueble, debe determinarse cuál era el título de posesión y si ese título terminó.
Este análisis es importante antes de presentar una pretensión como desalojo por ocupación precaria.
No todos los casos de permanencia en inmueble ajeno tienen el mismo fundamento.
Desalojo por falta de pago de alquiler
Desalojo por falta de pago de alquiler
La falta de pago puede originar diferentes pretensiones vinculadas con un arrendamiento.
Puede existir una controversia sobre:
resolución del contrato,
desalojo,
pago de rentas,
penalidades, o
una combinación jurídicamente admisible de estas materias.
El Código Civil, en su artículo 1697, regula entre las causales de resolución del arrendamiento determinados supuestos de falta de pago de la renta y otros incumplimientos del arrendatario.
Por ello, cuando el propietario manifiesta:
“Quiero desalojarlo porque no paga alquiler”,
es necesario revisar el contrato y determinar qué pretensiones deben formularse.
No debería consignarse automáticamente una sola pretensión genérica.
Pago de rentas y devolución del inmueble
Pago de rentas y devolución del inmueble
Puede ocurrir que el arrendador quiera recuperar el inmueble y además cobrar las rentas pendientes.
El artículo 585 del Código Procesal Civil permite, bajo sus reglas, acumular el pago de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal.
En conciliación también debe diferenciarse cada obligación.
Por ejemplo, las partes pueden negociar:
entrega del inmueble;
fecha de desocupación;
monto de rentas pendientes;
forma de pago;
cronograma de cuotas;
entrega de llaves;
obligaciones relacionadas con servicios;
otras consecuencias disponibles de la relación arrendaticia.
La existencia de un acuerdo sobre la entrega del inmueble no significa automáticamente que se haya perdonado la deuda.
Del mismo modo, acordar el pago de una deuda no significa necesariamente que el arrendamiento continúe.
Todo debe quedar expresamente determinado.
El acuerdo puede establecer una fecha voluntaria de entrega
El acuerdo puede establecer una fecha voluntaria de entrega
Una de las principales posibilidades de la conciliación consiste en evitar que la controversia llegue al lanzamiento judicial mediante una entrega voluntaria programada.
Por ejemplo, el solicitante puede pretender la restitución inmediata y el ocupante señalar que necesita determinado plazo para trasladar sus pertenencias.
Si ambas partes lo aceptan, pueden establecer una fecha concreta de desocupación y entrega.
El conciliador no impone dicho plazo.
Tampoco existe un derecho automático del ocupante a obtener determinados días o meses.
Se trata de una solución negociada.
El acuerdo debe ser suficientemente preciso respecto de la fecha y condiciones de entrega.
Entrega de llaves y posesión efectiva
Entrega de llaves y posesión efectiva
No resulta conveniente redactar únicamente:
“El invitado se compromete a retirarse del inmueble”.
Una correcta formulación puede necesitar determinar cómo se realizará la restitución material.
Según el caso, pueden incorporarse aspectos como:
fecha y hora de entrega; entrega de llaves; identificación del inmueble; personas encargadas de recibirlo; constatación del estado; retiro de bienes personales; y otras condiciones disponibles aceptadas por ambas partes.
El contenido debe adecuarse al conflicto concreto y no convertirse en un formulario rígido aplicable a todos los desalojos.
Identificación precisa del inmueble
Identificación precisa del inmueble
La pretensión conciliatoria debe individualizar suficientemente el predio cuya devolución se solicita.
Según la documentación existente, puede resultar pertinente consignar:
dirección; departamento, lote, oficina o ambiente específico; urbanización; distrito; provincia; partida registral cuando corresponda; y demás información que permita evitar confusiones.
Esto resulta especialmente importante cuando en un mismo inmueble existen varios departamentos, habitaciones o áreas independientes.
No debería utilizarse una descripción ambigua como:
“la casa que ocupa el invitado”.
Acuerdo sobre rentas, servicios y otras obligaciones
Acuerdo sobre rentas, servicios y otras obligaciones
Además de la restitución, las partes pueden mantener controversias económicas vinculadas con el inmueble.
Puede discutirse, por ejemplo:
rentas pendientes;
servicios básicos;
determinadas obligaciones contractuales;
garantía entregada al inicio del arrendamiento;
penalidades pactadas;
deterioros;
devolución de determinados bienes;
mejoras.
Sin embargo, cada concepto tiene un fundamento jurídico propio.
El centro no debe agregar automáticamente al acuerdo una suma por “daños” o “servicios” si no existe una pretensión y un acuerdo concreto.
Cuando las partes desean resolver varias controversias en una misma audiencia, estas deben quedar claramente identificadas.
Garantía del contrato de arrendamiento
Garantía del contrato de arrendamiento
Muchos contratos contemplan una cantidad entregada como garantía.
Al finalizar la relación pueden surgir controversias sobre su devolución o aplicación a obligaciones pendientes.
La solución dependerá del contrato y de lo que las partes acuerden dentro del marco legal.
No debe afirmarse que la garantía pertenece necesariamente al arrendador ante cualquier incumplimiento.
Tampoco puede suponerse que siempre debe devolverse íntegramente.
Debe revisarse lo pactado y la situación concreta.
Mejoras realizadas en el inmueble
Mejoras realizadas en el inmueble
El ocupante puede sostener que realizó mejoras y solicitar un pago.
El pago de mejoras realizadas en un inmueble aparece también como materia civil conciliable en la información oficial del MINJUSDH.
Además, los artículos 916 a 919 del Código Civil contienen reglas específicas sobre mejoras necesarias, útiles y de recreo, así como sobre reembolso, retiro y prescripción.
Por tanto, si existe una pretensión de mejoras, debe tratarse expresamente y no confundirse con el desalojo.
Puede existir un acuerdo total sobre la restitución y mantenerse controversia respecto de las mejoras, o viceversa.
El propietario no puede desalojar por la fuerza utilizando la conciliación como justificación
El propietario no puede desalojar por la fuerza utilizando la conciliación como justificación
La presentación de una solicitud de conciliación no autoriza al solicitante a ingresar por la fuerza, cambiar cerraduras, retirar las pertenencias del ocupante o ejecutar por sí mismo un lanzamiento fuera de los supuestos estrictamente permitidos por la legislación.
La conciliación busca una entrega voluntariamente acordada.
Si no existe acuerdo, la recuperación forzada del predio debe seguir el procedimiento legal correspondiente.
El acta por falta de acuerdo o por inasistencia tampoco autoriza al centro a ejecutar materialmente el desalojo.
El lanzamiento es una actuación propia del mecanismo jurisdiccional o especial legalmente establecido que corresponda.
La conciliación no reemplaza una sentencia de desalojo
La conciliación no reemplaza una sentencia de desalojo
El conciliador no ordena la salida del ocupante.
Si ambas partes están de acuerdo, pueden asumir voluntariamente una obligación de restitución.
Si no existe acuerdo, el conciliador no puede:
declarar fundada la pretensión; determinar definitivamente que el invitado es precario; ordenar el lanzamiento; ordenar a la Policía realizar la desocupación; o decidir quién tiene mejor derecho de propiedad.
La Ley de Conciliación establece que la conciliación no constituye acto jurisdiccional. Su finalidad es asistir a las partes para obtener una solución consensuada.
El acta con acuerdo y su fuerza ejecutiva
El acta con acuerdo y su fuerza ejecutiva
Cuando las partes llegan a un acuerdo y el ocupante asume una obligación clara de devolver el inmueble en determinada fecha, el acuerdo no constituye una simple promesa informal.
La Ley N.° 26872 establece que el acta con acuerdo conciliatorio constituye título ejecutivo, respecto de las obligaciones ciertas, expresas y exigibles que contiene.
Por ello, la redacción debe permitir identificar exactamente:
quién debe entregar; qué inmueble debe restituir; a favor de quién; en qué fecha; y cuáles son las demás condiciones necesarias.
Una cláusula como:
“el invitado entregará el inmueble cuando consiga otro lugar”
puede generar dificultades porque el momento de exigibilidad depende de un hecho indeterminado.
La finalidad debe ser obtener un acuerdo que pueda comprenderse y cumplirse objetivamente.
Incumplimiento de la fecha de entrega acordada
Incumplimiento de la fecha de entrega acordada
Si mediante un acta de conciliación una persona se obliga a restituir un inmueble en una fecha determinada y no cumple, debe analizarse la ejecución del acta.
No corresponde necesariamente iniciar una nueva conciliación para conseguir que la misma persona vuelva a prometer exactamente lo mismo.
Cuando el acuerdo contiene una obligación cierta, expresa y exigible, el acta constituye título ejecutivo conforme a la Ley de Conciliación.
Una nueva negociación puede realizarse si ambas partes voluntariamente desean modificar el acuerdo, pero no debe presentarse como condición obligatoria para exigir judicialmente aquello que ya consta en el título.
Falta de acuerdo
Falta de acuerdo
Puede ocurrir que el ocupante participe en la audiencia pero rechace entregar el inmueble.
En ese supuesto no existe acuerdo.
El conciliador no puede obligarlo a desocupar.
El procedimiento concluye conforme a la Ley de Conciliación y, cuando corresponda, el solicitante podrá utilizar el acta para acreditar el intento conciliatorio previo dentro de la vía judicial correspondiente.
El Poder Judicial incluye actualmente la conciliación extrajudicial entre los requisitos para la vía judicial ordinaria de desalojo, junto con los documentos que acreditan propiedad o posesión y, según el caso, el contrato que sustenta el vencimiento o la falta de pago.
Esta regla, sin embargo, debe ser leída conjuntamente con las excepciones legales y regímenes especiales que se explican más adelante.
Inasistencia de la persona invitada
Inasistencia de la persona invitada
La falta de asistencia tampoco equivale a un acuerdo de entrega.
Si la persona invitada no asiste, el centro no puede declarar:
“el ocupante acepta el desalojo”.
Tampoco puede decidir que existe posesión precaria.
El acta dejará constancia de la forma de conclusión prevista por la normativa.
Posteriormente, la parte solicitante podrá analizar la vía judicial que corresponda.
La conciliación previa en los procesos de desalojo
La conciliación previa en los procesos de desalojo
En el procedimiento judicial ordinario de desalojo, la conciliación extrajudicial constituye normalmente un aspecto relevante antes de demandar cuando se encuentra dentro del ámbito de obligatoriedad de la Ley N.° 26872.
El propio Poder Judicial informa al ciudadano que la conciliación extrajudicial es un requisito exigible por ley para el desalojo ordinario y señala entre los demás documentos los que acrediten propiedad o posesión y el contrato que sustente el vencimiento o la falta de pago.
El MINJUSDH también ha explicado, al tratar el problema de inquilinos morosos, que una de las vías es la judicial y que previamente corresponde acudir a conciliación en los casos sometidos a este régimen.
Sin embargo, sería jurídicamente incorrecto afirmar en la página:
“Todo desalojo, sin excepción, necesita conciliación”.
Existen excepciones expresas y procedimientos especiales.
Desalojos expresamente excluidos por la Ley de Conciliación
Desalojos expresamente excluidos por la Ley de Conciliación
Este límite debe aparecer de manera visible en la página.
El artículo 7-A de la Ley N.° 26872 establece que no procede la conciliación en los casos de desalojo previstos en:
Decreto Legislativo N.° 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; y
Ley N.° 28364, que regula el Contrato de Capitalización Inmobiliaria, junto con sus modificaciones.
El Compendio Normativo del MINJUSDH proporcionado entre los archivos contiene expresamente esta misma exclusión.
Por tanto, antes de admitir una solicitud es necesario verificar si el contrato se encuentra sometido a alguno de esos regímenes.
Si lo está, no debe tramitarse como una conciliación ordinaria de desalojo.
Desalojo bajo el Decreto Legislativo N.° 1177
Desalojo bajo el Decreto Legislativo N.° 1177
El Decreto Legislativo N.° 1177 establece un régimen especial de arrendamiento para vivienda y contempla un Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
La propia norma regula causales como vencimiento del plazo contractual, resolución de mutuo acuerdo y determinados incumplimientos de renta o conceptos complementarios.
Precisamente por existir este régimen especial, el artículo 7-A de la Ley de Conciliación lo excluye expresamente de la conciliación extrajudicial ordinaria.
No debe confundirse este procedimiento especial con el desalojo ordinario por vencimiento de contrato mencionado por el MINJUSDH como materia conciliable.
Desalojo con intervención notarial bajo la Ley N.° 30933
Desalojo con intervención notarial bajo la Ley N.° 30933
Existe además la Ley N.° 30933, que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial.
Esta ley permite utilizar una vía especial cuando el contrato y las circunstancias cumplen los requisitos exigidos por la propia norma.
Entre otros aspectos, el contrato debe contener el sometimiento expreso al procedimiento previsto legalmente y el notario interviene verificando las causales establecidas. Después, corresponde al juez de paz letrado ordenar el lanzamiento en los términos de la ley.
El MINJUSDH ha explicado públicamente que este denominado “desalojo notarial express” constituye un procedimiento especial y que debe encontrarse contemplado en las cláusulas contractuales correspondientes.
Por ello, antes de recomendar una conciliación de desalojo debe revisarse el contrato.
Si reúne los presupuestos para una vía especial, debe informarse correctamente que dicha vía tiene sus propios requisitos y procedimiento.
No debe afirmarse que la conciliación extrajudicial es obligatoria para utilizar la Ley N.° 30933 sin una base normativa específica que así lo establezca.
Cláusula de allanamiento a futuro
Cláusula de allanamiento a futuro
El artículo 594 del Código Procesal Civil regula también el desalojo relacionado con contratos de arrendamiento que contienen cláusula de allanamiento a futuro, bajo los requisitos previstos por la propia disposición.
En esos casos, la norma contempla un tratamiento procesal especial para la restitución por conclusión del contrato o resolución por falta de pago.
Por tanto, si un contrato contiene una cláusula de este tipo, debe revisarse antes de preparar la solicitud.
No debe confundirse:
desalojo ordinario,
desalojo con cláusula de allanamiento,
régimen del Decreto Legislativo N.° 1177, y
procedimiento especial de la Ley N.° 30933.
Todos pueden relacionarse con la restitución de un inmueble, pero sus reglas no son idénticas.
Conciliación de desalojo y propiedad del inmueble
Conciliación de desalojo y propiedad del inmueble
El desalojo no debe utilizarse para convertir al conciliador en una autoridad que declare el derecho de propiedad.
Puede ocurrir que la persona invitada alegue ser copropietaria, propietaria, heredera o titular de otro derecho.
Cuando existe una verdadera controversia sobre titularidad, debe analizarse cuál es la pretensión jurídicamente correcta.
El artículo 586 del Código Procesal Civil se centra en el derecho a obtener la restitución, no únicamente en la declaración abstracta de propiedad.
El conciliador puede ayudar a las partes a alcanzar acuerdos sobre derechos disponibles, pero no sustituye un proceso declarativo sobre propiedad cuando este resulte necesario.
Inmueble ocupado por varias personas
Inmueble ocupado por varias personas
Si en el inmueble existen varias personas cuya situación jurídica puede resultar afectada, debe analizarse quiénes deben ser correctamente invitados.
No siempre resulta suficiente dirigir la solicitud únicamente contra la persona que suscribió originalmente el contrato.
El artículo 587 del Código Procesal Civil contiene reglas específicas para la existencia de terceros ocupantes dentro del proceso judicial.
En conciliación debe procurarse identificar adecuadamente a quienes forman parte de la controversia para evitar que un acuerdo pretenda obligar a personas que nunca participaron.
Desalojo de un inmueble arrendado a una empresa
Desalojo de un inmueble arrendado a una empresa
Cuando el arrendatario es una persona jurídica, la solicitud debe dirigirse correctamente contra la empresa.
Asimismo, quien participe por ella debe acreditar la representación conforme al Reglamento de la Ley de Conciliación.
El artículo 19 del TUO del Reglamento regula las facultades de representación y establece reglas especiales para determinados representantes de personas jurídicas.
Debe distinguirse a la persona jurídica arrendataria de sus trabajadores, administradores o personas que materialmente utilicen el inmueble.
Representación especial mediante poder por acta en materia de desalojo
Representación especial mediante poder por acta en materia de desalojo
El desalojo tiene una particularidad importante dentro del Reglamento de la Ley de Conciliación.
El artículo 20 del TUO del Reglamento establece que, en procedimientos cuya materia sea alimentos, tenencia, régimen de visitas y desalojo, las partes pueden representarse a través de un poder por acta otorgado ante el Secretario General del Centro de Conciliación, bajo las condiciones y oportunidad establecidas por la norma.
Los documentos proporcionados por el usuario contienen la misma regla y señalan que este poder puede otorgarse hasta un día hábil antes de la audiencia.
Esta excepción debe distinguirse de las reglas generales de representación aplicables a otras materias.
Conciliación presencial y virtual para desalojo
Conciliación presencial y virtual para desalojo
El procedimiento puede realizarse de forma presencial o mediante medios electrónicos cuando se cumplan las condiciones legales y reglamentarias aplicables.
El MINJUSDH mantiene oficialmente el servicio de conciliación virtual y menciona expresamente los desalojos entre los derechos de libre disposición que pueden ser objeto del servicio.
Por tanto, la existencia de un inmueble ubicado en Cusco no significa necesariamente que toda interacción deba realizarse físicamente, siempre que el procedimiento concreto pueda tramitarse virtualmente y se cumplan los requisitos legales.
Sin embargo, la modalidad virtual no altera la necesidad de identificar el inmueble, acreditar la relación jurídica ni revisar si el caso se encuentra dentro de un régimen especial excluido.
Requisitos para solicitar una conciliación por desalojo
Requisitos para solicitar una conciliación por desalojo
La documentación dependerá de la causa de restitución y de la relación jurídica existente. Antes de presentar la solicitud resulta importante revisar el contrato y comprobar si el caso corresponde a un desalojo conciliable o a alguno de los regímenes especiales.
Solicitud de conciliación, con identificación de las partes, exposición ordenada de los hechos y pretensión clara de restitución o desalojo.
Copia simple del documento oficial de identidad del solicitante.
Documento que sustente el derecho a solicitar la restitución, según el caso. Puede consistir en documentación relativa a propiedad, arrendamiento, administración u otro título que permita identificar el derecho invocado.
Contrato de arrendamiento, cuando el conflicto se origine en una relación arrendaticia.
Adendas, prórrogas o modificaciones del contrato, si existen.
Documentación que permita identificar claramente el inmueble, como partida registral, contrato, escritura u otros documentos relacionados con el predio, según corresponda.
Carta notarial o requerimiento de devolución, cuando haya sido cursado y resulte relevante para el fundamento del caso.
Cargo o constancia de recepción del requerimiento, cuando exista.
Documentos relacionados con rentas impagas, cuando además se pretenda conciliar su pago.
Documentación relativa a garantías, servicios u otras obligaciones, únicamente si esos conceptos también serán objeto de pretensión.
Nombre completo o razón social y domicilio real de la persona invitada.
Datos de contacto disponibles, como teléfono, correo electrónico u otros medios regulados para la modalidad empleada.
Documentación de representación, cuando corresponda intervenir mediante representante.
En materia de desalojo, puede evaluarse además la posibilidad de utilizar el poder por acta ante el Secretario General del Centro, conforme al artículo 20 del TUO del Reglamento.
En modalidad virtual, deben acompañarse los documentos y cumplirse las condiciones tecnológicas y reglamentarias correspondientes.
Antes de admitir el procedimiento debe revisarse especialmente si el contrato está sometido al Decreto Legislativo N.° 1177 o a la Ley N.° 28364, porque el artículo 7-A de la Ley de Conciliación excluye expresamente esos desalojos del ámbito conciliatorio.
También debe revisarse si el contrato pretende acogerse a un procedimiento especial como el regulado por la Ley N.° 30933, pues sus requisitos y trámite son distintos.
Atención para conciliación de desalojo en Cusco
Atención para conciliación de desalojo en Cusco
El Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso brinda atención para controversias de desalojo que sean legalmente conciliables.
Dirección: Avenida Perú N.° 8, urbanización Progreso, Wanchaq, Cusco.
Celular y WhatsApp: 986 049 398.
Horario: lunes a viernes, de 9:00 a. m. a 6:00 p. m.
Modalidades: presencial y virtual.
El centro cuenta con local físico, autorización del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos para funcionar y las autorizaciones correspondientes para sus modalidades de atención.
Antes de iniciar el procedimiento resulta recomendable presentar el contrato completo y los documentos relacionados con la posesión y la solicitud de devolución, porque es necesario diferenciar un desalojo ordinario conciliable de los regímenes especiales que tienen reglas diferentes.
El costo debe consultarse directamente con el centro.
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