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Retracto como materia de conciliación facultativa
Retracto como materia de conciliación facultativa
El retracto tiene un tratamiento particular dentro de la legislación peruana de conciliación extrajudicial.
El artículo 9 de la Ley N.° 26872 establece expresamente que no es exigible la conciliación extrajudicial en el retracto y, al final de la misma disposición, precisa que en estos casos la conciliación es facultativa. Esto significa que una persona que pretende ejercer judicialmente un derecho de retracto no necesita presentar previamente un acta de conciliación como requisito para interponer su demanda.
El Compendio Normativo de Conciliación y Arbitraje del MINJUSDH revisado para este contenido reproduce la misma regla: dentro de los supuestos de inexigibilidad incluye expresamente “el retracto” y señala que la conciliación es facultativa.
Por tanto, la denominación jurídicamente correcta que corresponde utilizar en esta página es:
MATERIA CONCILIABLE: Retracto — conciliación facultativa.
La posibilidad de conciliar no debe confundirse con obligatoriedad. En esta materia, acudir previamente a un Centro de Conciliación es una decisión voluntaria y, debido al reducido plazo legal para ejercer el retracto, debe evaluarse con especial cuidado.
Derecho de retracto
Derecho de retracto
El artículo 1592 del Código Civil define el retracto como el derecho que la ley reconoce a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio pagado, los tributos y gastos asumidos por este y, cuando corresponda, los intereses pactados. La misma norma establece que el retracto es improcedente en las ventas realizadas por remate público.
Por tanto, el retracto no significa anular la compraventa ni celebrar simplemente una nueva negociación con el vendedor.
Su efecto característico consiste en que la persona que legalmente tiene derecho a retraer sustituye al comprador en la posición adquirida mediante la compraventa, asumiendo las condiciones correspondientes.
La Corte Suprema ha descrito precisamente el retracto como un derecho de adquisición preferente por el cual su titular puede colocarse en el lugar del comprador cuando se cumplen los presupuestos legales.
El retracto no invalida la compraventa original
El retracto no invalida la compraventa original
Debe evitarse presentar el retracto como una nulidad, resolución o rescisión automática de la venta.
El contrato que originó el retracto continúa siendo el punto de partida de la relación jurídica. Lo que cambia, cuando el retracto prospera, es la posición del adquirente: el retrayente se subroga en el lugar del comprador conforme a las condiciones previstas por la ley.
Este aspecto resulta importante porque el retrayente no puede pretender escoger únicamente las condiciones de la compraventa que le resultan favorables.
El artículo 1592 establece expresamente que la subrogación comprende todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
Por ello, antes de plantear esta materia debe revisarse completamente el contrato que produjo la transferencia.
El retracto también puede proceder en una dación en pago
El retracto también puede proceder en una dación en pago
El retracto no está limitado exclusivamente a una compraventa denominada formalmente de esa manera.
El artículo 1593 del Código Civil establece expresamente que el derecho de retracto también procede en la dación en pago.
En consecuencia, antes de descartar el retracto debe revisarse la verdadera naturaleza del acto mediante el cual fue transferido el bien.
Sin embargo, esta regla no significa que el retracto proceda frente a cualquier forma de transferencia. La existencia del derecho depende de los supuestos expresamente establecidos por la legislación.
Bienes respecto de los cuales procede el retracto
Bienes respecto de los cuales procede el retracto
El artículo 1594 del Código Civil dispone que el retracto procede respecto de:
bienes muebles inscritos, y
bienes inmuebles.
Por tanto, puede presentarse respecto de un inmueble, pero también respecto de determinados bienes muebles cuando estos son susceptibles de inscripción y concurren los demás presupuestos legales.
La sola existencia de una venta, sin embargo, no genera automáticamente el derecho de retracto.
Además del tipo de bien, quien pretende retraer debe encontrarse dentro de las categorías que la ley reconoce expresamente.
Personas que tienen derecho de retracto
Personas que tienen derecho de retracto
El artículo 1599 del Código Civil contiene una relación específica de titulares del derecho de retracto. No cualquier familiar, vecino, antiguo propietario o interesado puede invocarlo.
Actualmente, la norma reconoce este derecho, bajo las condiciones propias de cada supuesto, al copropietario frente a la venta a un tercero de una porción indivisa; al litigante cuando la contraparte vende el bien que se encuentra judicialmente en discusión; al propietario respecto de la venta del usufructo y al usufructuario respecto de la venta de la propiedad; al propietario del suelo y al superficiario respecto de la venta de sus respectivos derechos; a determinados propietarios de predios urbanos divididos materialmente; y al propietario de tierra colindante en el supuesto especial de finca rústica establecido por la norma.
Estas categorías deben ser examinadas individualmente.
No sería correcto publicitar el retracto diciendo simplemente que “todo vecino tiene preferencia para comprar el terreno de al lado” o que “todo familiar puede recuperar un inmueble vendido”.
La ley establece supuestos concretos.
Retracto del copropietario
Retracto del copropietario
Uno de los casos más frecuentes es el del copropietario.
El artículo 1599, inciso 2, reconoce el derecho de retracto al copropietario cuando otro copropietario vende a un tercero sus porciones indivisas.
Por ejemplo, tres personas pueden ser propietarias de un inmueble en porcentajes de 50 %, 25 % y 25 %. Si una de ellas vende a un tercero ajeno a la copropiedad su participación indivisa, otro copropietario puede encontrarse dentro del supuesto legal de retracto.
Debe existir, sin embargo, una verdadera copropiedad.
No basta afirmar que una persona “siempre vivió en la casa”, que es hermana del vendedor o que considera tener algún derecho futuro.
La partida registral, los títulos y demás documentos deben revisarse para establecer la situación jurídica existente al momento de la transferencia.
Venta de una porción indivisa y venta de una parte físicamente independizada
Venta de una porción indivisa y venta de una parte físicamente independizada
El retracto del copropietario del artículo 1599.2 se refiere específicamente a la venta a tercero de porciones indivisas.
Esto obliga a distinguir entre tener un porcentaje ideal sobre todo el inmueble y ser propietario exclusivo de un predio o unidad ya independizada.
Si una persona tiene 25 % de derechos y acciones sobre todo un terreno, posee una cuota ideal.
En cambio, si como resultado de una división, partición o independización jurídicamente formalizada existe ya un lote autónomo inscrito a su nombre, la situación es diferente.
Por ello, antes de hablar de retracto del copropietario debe verificarse qué fue exactamente lo que se vendió.
Retracto del litigante
Retracto del litigante
El artículo 1599 también reconoce el derecho de retracto al litigante cuando la parte contraria vende el bien que se encuentra judicialmente en discusión.
No cualquier proceso judicial genera este derecho.
Debe existir una controversia judicial relacionada con el bien vendido y cumplirse los presupuestos de la norma.
Por ello, en este supuesto resulta indispensable revisar el expediente judicial, la pretensión discutida y la transferencia realizada antes de formular una solicitud de conciliación o demanda.
Retracto entre propietario y usufructuario
Retracto entre propietario y usufructuario
El Código Civil contempla también el retracto entre quienes poseen derechos de propiedad y usufructo sobre un mismo bien.
El artículo 1599, inciso 4, reconoce el derecho al propietario cuando se vende el usufructo y, de forma inversa, al titular del usufructo cuando se vende la propiedad, dentro del supuesto establecido por la norma.
El objetivo no debe confundirse con una preferencia genérica.
Debe acreditarse jurídicamente la existencia del derecho de propiedad o usufructo invocado.
Retracto entre propietario del suelo y superficiario
Retracto entre propietario del suelo y superficiario
El inciso 5 del artículo 1599 reconoce asimismo el derecho de retracto entre el propietario del suelo y el superficiario respecto de la venta de sus respectivos derechos.
El derecho de superficie constituye una institución específica del Código Civil y no debe confundirse simplemente con tener una construcción levantada sobre terreno de otra persona.
Para utilizar esta causal deberá comprobarse la existencia jurídica del derecho correspondiente.
Predios urbanos divididos materialmente
Predios urbanos divididos materialmente
El inciso 6 del artículo 1599 contempla otro supuesto especial: determinados propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes que no pueden ejercer sus derechos de propietario sin someter las demás partes del bien a servidumbres o servicios que disminuyan su valor.
Se trata de un supuesto con requisitos particulares.
No significa que cualquier propietario de un departamento, habitación, lote o sección material pueda automáticamente ejercer retracto frente a cualquier venta realizada en las proximidades.
La estructura física y jurídica del predio debe encontrarse dentro de las condiciones establecidas por el Código Civil.
Propietarios de tierras colindantes
Propietarios de tierras colindantes
El inciso 7 del artículo 1599 contiene un supuesto especial de retracto para el propietario de tierra colindante cuando se vende una finca rústica cuya extensión no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima correspondiente, o cuando el predio vendido y el del retrayente reunidos no excedan de dicha unidad.
Por ello, ser simplemente propietario de un terreno vecino no genera por sí solo derecho de retracto.
Deben verificarse la naturaleza rural del predio, su extensión y los demás requisitos legales.
No corresponde inventar para esta página una cantidad de hectáreas aplicable a todo Cusco, porque la norma remite a la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva y su determinación debe verificarse conforme a la regulación aplicable al caso concreto.
Orden de preferencia cuando existen varios retrayentes
Orden de preferencia cuando existen varios retrayentes
Puede ocurrir que más de una persona sostenga encontrarse dentro de las categorías previstas por la ley.
El artículo 1600 del Código Civil establece que, cuando existe diversidad de títulos de dos o más personas con derecho de retracto, el orden de preferencia es el señalado en el artículo 1599.
Por tanto, un acuerdo conciliatorio tampoco debe ignorar la posible existencia de otra persona con mejor derecho legal si sus derechos pueden resultar afectados.
Antes de plantear una solución integral conviene conocer quiénes podrían encontrarse comprendidos en los supuestos legales.
El derecho de retracto es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos
El derecho de retracto es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos
El artículo 1595 contiene una regla especialmente importante para la conciliación:
el derecho de retracto es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos.
Esta disposición impone un límite al contenido del acuerdo.
No debe utilizarse una conciliación para redactar simplemente una cláusula mediante la cual la persona legalmente protegida “renuncia al derecho de retracto” si ello contraviene la prohibición del artículo 1595.
Tampoco puede transferir ese derecho a otra persona mediante un contrato entre vivos.
Por esta razón, el abogado que verifica la legalidad del acuerdo debe analizar especialmente el contenido cuando el conflicto gira alrededor de un retracto.
La conciliación no debe convertirse en una renuncia encubierta
La conciliación no debe convertirse en una renuncia encubierta
El carácter facultativo de la conciliación no significa que mediante el acta puedan eliminarse reglas imperativas del Código Civil.
Cuando las partes buscan una solución voluntaria, el acuerdo debe construirse respetando la naturaleza irrenunciable del retracto.
Puede evaluarse, según el caso, el reconocimiento de las obligaciones necesarias para hacer efectiva una solución consensuada, el reembolso correspondiente, la entrega del bien y la formalización posterior que resulte jurídicamente necesaria.
Pero no debe redactarse el acuerdo como una renuncia prohibida ni como una transferencia del propio derecho de retracto a un tercero.
Plazo para ejercer el retracto
Plazo para ejercer el retracto
Este es uno de los aspectos más importantes de toda esta materia.
El artículo 1596 establece que el derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados desde la comunicación de fecha cierta efectuada a la persona que tiene el derecho.
El Código Procesal Civil precisa, para la demanda de retracto, que el plazo es de treinta días naturales computados desde el conocimiento de la transferencia y establece que la demanda presentada fuera de ese plazo será improcedente.
La Corte Suprema califica este plazo como un plazo de caducidad y ha señalado que su cómputo exige que el titular haya tomado conocimiento de manera indubitable de la transferencia, ya sea mediante comunicación de fecha cierta o por otro medio que acredite ese conocimiento.
Por ello, ante un posible retracto el tiempo debe ser revisado inmediatamente.
Conocimiento de la transferencia por otros medios
Conocimiento de la transferencia por otros medios
No siempre existe una comunicación formal de la venta.
El artículo 1597 establece que, cuando el retrayente conoce la transferencia por un medio distinto de la comunicación prevista en el artículo 1596, el plazo empieza a computarse desde la fecha de ese conocimiento.
La misma disposición contiene una regla especial respecto de la presunción de conocimiento derivada de la inscripción registral, indicando que, para estos efectos, la presunción del artículo 2012 es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.
Por ello, la determinación de cuándo comenzó el plazo no debe hacerse por suposición.
Pueden resultar relevantes cartas notariales, comunicaciones, actuaciones judiciales, contratos, documentos registrales u otros hechos que acrediten un conocimiento indubitable.
La Corte Suprema cuenta con jurisprudencia sistematizada específicamente sobre el cómputo del plazo de retracto.
El vendedor no tiene una obligación general de comunicar previamente la venta al retrayente
El vendedor no tiene una obligación general de comunicar previamente la venta al retrayente
También debe evitarse otra afirmación incorrecta: que todo vendedor está obligado a informar anticipadamente al posible retrayente antes de realizar la venta.
La Corte Suprema, en la Casación N.° 375-2015-Ucayali, precisó que los artículos 1596 y 1597 regulan el plazo concedido al titular del retracto después de conocer la venta, pero no establecen una obligación general del vendedor de comunicar previamente su intención de vender.
Por ello, el problema jurídico principal consiste en determinar cuándo el titular tuvo conocimiento suficiente de la transferencia y desde cuándo comenzó a correr el plazo legal.
La solicitud de conciliación no suspende el plazo de caducidad del retracto
La solicitud de conciliación no suspende el plazo de caducidad del retracto
Esta es probablemente la advertencia más importante para una página web sobre conciliación y retracto.
El artículo 19 de la Ley N.° 26872 establece que la presentación de una solicitud de conciliación suspende los plazos de prescripción mientras dura el procedimiento conciliatorio.
Sin embargo, el plazo para ejercer el retracto ha sido calificado por la Corte Suprema como un plazo de caducidad.
El artículo 2005 del Código Civil dispone que la caducidad no admite interrupción ni suspensión, salvo la excepción específicamente prevista por esa misma norma.
Por tanto:
presentar una solicitud de conciliación sobre retracto no debe considerarse un mecanismo para suspender el plazo de treinta días.
Esta diferencia es fundamental.
Una persona que considera tener derecho de retracto no debería dejar vencer el plazo judicial esperando que finalice primero la conciliación.
Precisamente porque el artículo 9 de la Ley de Conciliación establece que en el retracto la conciliación es facultativa, no existe obligación de esperar un acta para presentar posteriormente la demanda.
Caducidad del derecho
Caducidad del derecho
El Código Civil dispone en su artículo 2003 que la caducidad extingue el derecho y la acción correspondiente, mientras el artículo 2006 permite que sea declarada incluso de oficio.
Esto diferencia profundamente el retracto de muchas otras materias civiles.
No estamos simplemente ante un plazo que pueda dejarse transcurrir mientras las partes negocian tranquilamente.
La oportunidad para ejercer el derecho tiene consecuencias sustanciales.
Por ello, si existe duda sobre el inicio o vencimiento del plazo, debe revisarse inmediatamente la documentación y no presentarse la conciliación como una alternativa que detiene automáticamente el cómputo.
Imposibilidad de retracto en ventas por remate público
Imposibilidad de retracto en ventas por remate público
El tercer párrafo del artículo 1592 establece expresamente que el retracto es improcedente en las ventas realizadas mediante remate público.
Por tanto, antes de iniciar una conciliación bajo esta materia debe verificarse cómo se produjo la transferencia.
No sería correcto admitir como un caso ordinario de retracto una situación expresamente excluida por el Código Civil.
Esto debe diferenciarse de otros mecanismos de enajenación que pueden requerir un análisis particular. La jurisprudencia del Poder Judicial, por ejemplo, ha examinado casos de transferencias vinculadas con procedimientos concursales y su relación con el retracto.
Reembolso del precio, tributos y gastos
Reembolso del precio, tributos y gastos
El retracto implica asumir la posición económica correspondiente a la adquisición.
El artículo 1592 obliga al retrayente a reembolsar al adquirente:
el precio, los tributos y gastos pagados y, cuando corresponda, los intereses pactados.
Esto significa que la persona que pretende retraer no puede limitarse a solicitar que le entreguen el bien sin considerar las obligaciones económicas establecidas por la ley.
La documentación relativa al precio y a los gastos resulta, por tanto, especialmente importante.
Puede incluir el contrato, escritura pública, comprobantes tributarios, gastos notariales y registrales u otros documentos vinculados con la adquisición.
Precio pactado a plazos
Precio pactado a plazos
El artículo 1598 contiene una regla especial para los casos en que el precio de la transferencia fue pactado a plazos.
En ese supuesto, es obligatorio que el retrayente otorgue garantía para el pago del precio pendiente, incluso cuando la compraventa original no hubiera establecido dicha garantía.
Además, el artículo 495 del Código Procesal Civil establece que, si existe saldo pendiente, el retrayente debe otorgar garantía suficiente a criterio del juez dentro del plazo procesal establecido.
Por ello, si se pretende alcanzar una solución conciliatoria en un caso de precio fraccionado, debe conocerse exactamente cuánto se pagó, cuánto permanece pendiente y cuáles eran las condiciones contractuales.
Requisitos especiales de una eventual demanda judicial
Requisitos especiales de una eventual demanda judicial
Aunque esta página se refiere al servicio de conciliación, es importante explicar por qué el retracto requiere una preparación documental especialmente rigurosa.
El artículo 495 del Código Procesal Civil establece que la demanda de retracto debe acompañarse, además de los requisitos generales, con el certificado de depósito en dinero equivalente a la prestación recibida por el enajenante, tributos y gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses correspondientes.
El artículo 496 establece además que la demanda debe dirigirse contra el enajenante y el adquirente del bien.
Estas son reglas del proceso judicial y no deben presentarse como si fueran automáticamente requisitos de admisión de toda solicitud de conciliación.
Sin embargo, resultan muy importantes para que quien evalúa conciliar conozca las consecuencias de dejar transcurrir el plazo o de no contar con los documentos económicos necesarios.
Participación del vendedor y del comprador en la conciliación
Participación del vendedor y del comprador en la conciliación
Cuando se busca una solución integral sobre un posible retracto, la controversia involucra normalmente tanto a quien transfirió el bien como a quien lo adquirió.
El propio Código Procesal Civil establece para la demanda judicial que deben ser emplazados el enajenante y el adquirente.
En conciliación, un acuerdo no puede crear obligaciones a cargo de una persona que no participó.
Por ello, cuando la solución pretendida afectará la posición contractual del vendedor y del comprador, debe evaluarse la participación de ambos para evitar un acuerdo incompleto.
Esto es especialmente importante cuando posteriormente será necesario otorgar documentos notariales o realizar actuaciones registrales.
Conciliación y subrogación voluntaria
Conciliación y subrogación voluntaria
Dado que la Ley N.° 26872 permite la conciliación facultativa en retracto, las partes pueden acudir voluntariamente a un centro para intentar solucionar el conflicto.
Si reconocen los presupuestos del derecho y alcanzan consenso, pueden establecer las obligaciones necesarias para materializar jurídicamente la solución dentro de los límites de la ley.
Por ejemplo, pueden determinar el reembolso de las cantidades correspondientes, la entrega del bien y las actuaciones de formalización necesarias.
Sin embargo, el conciliador no declara que existe derecho de retracto, ni sustituye al juez cuando las partes mantienen una controversia sobre los presupuestos del derecho.
La solución surge exclusivamente del acuerdo de las personas involucradas.
El acta de conciliación y la inscripción en SUNARP
El acta de conciliación y la inscripción en SUNARP
Otro punto que debe manejarse con especial cuidado es el efecto registral.
Un acta de conciliación con acuerdo constituye título ejecutivo respecto de obligaciones ciertas, expresas y exigibles, pero esto no significa que cualquier acta sea directamente un título inscribible para transferir la propiedad de un inmueble en SUNARP.
La legislación registral exige el título formal correspondiente para los actos de transferencia inmobiliaria. El Tribunal Registral ha sostenido en resoluciones recientes que las actas de conciliación extrajudicial tienen naturaleza de documento privado y que, cuando el acuerdo implica una transferencia que necesita instrumento público, las partes deben posteriormente adecuar y formalizar el acto mediante el título correspondiente.
Por ello, en una conciliación sobre retracto debe diferenciarse:
el acuerdo conciliatorio y las obligaciones que contiene, y
la formalización notarial y registral posterior que resulte necesaria.
No debe prometerse al usuario que el acta será inscrita automáticamente como transferencia de propiedad.
Venta sucesiva del bien
Venta sucesiva del bien
También puede ocurrir que, después de la primera venta que generó el derecho de retracto, el bien vuelva a ser transferido.
El artículo 1601 del Código Civil establece que, cuando se efectuaron dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercer el retracto, este se refiere a la primera enajenación, por el precio, tributos, gastos e intereses correspondientes, y las demás enajenaciones quedan sin efecto en los términos establecidos por la norma.
Este supuesto requiere especial cuidado porque pueden aparecer nuevos titulares registrales o terceros involucrados.
No debería prepararse un acuerdo conciliatorio sin revisar previamente la partida registral actual y la secuencia completa de transferencias.
Acuerdo total
Acuerdo total
Si todos los participantes alcanzan consenso, el acta debe identificar con precisión el negocio que originó el conflicto y las obligaciones asumidas para solucionarlo.
Según el caso pueden ser relevantes el bien, la transferencia cuestionada, el precio, tributos, gastos, cantidades a reembolsar, fecha de pago, entrega del bien y actos de formalización posteriores.
El acuerdo debe respetar el artículo 1595 y no contener una renuncia al derecho de retracto contraria a su carácter legalmente irrenunciable.
Tampoco debe presentarse una obligación registral como ya cumplida cuando todavía requiere escritura pública, actuación notarial o calificación de SUNARP.
Acuerdo parcial
Acuerdo parcial
Debido a la naturaleza del retracto, un acuerdo parcial debe ser evaluado con particular cuidado.
Las partes podrían, por ejemplo, coincidir en determinados importes o antecedentes y mantener controversia sobre otros aspectos.
Sin embargo, un acuerdo parcial no extiende ni suspende por sí mismo el plazo de caducidad para ejercer judicialmente el derecho.
Por ello, si continúa existiendo una controversia esencial y el plazo está corriendo, la persona que pretende ejercer el retracto debe tener presente que la conciliación es facultativa y que el período de caducidad no queda suspendido por haber iniciado el procedimiento.
Falta de acuerdo
Falta de acuerdo
Si el comprador no reconoce el derecho alegado, existe controversia respecto de quién está legitimado para retraer, se discute el inicio del plazo o no existe coincidencia sobre otros presupuestos legales, el conciliador no puede decidir la controversia.
No puede declarar:
“el solicitante tiene derecho de retracto”.
Tampoco puede obligar al comprador a ser sustituido.
Si no existe acuerdo, el procedimiento conciliatorio concluye conforme a la Ley N.° 26872.
Y debido a que la conciliación previa no es requisito para la demanda de retracto, la persona interesada debe observar directamente el plazo legal de caducidad correspondiente.
Inasistencia de la persona invitada
Inasistencia de la persona invitada
La inasistencia a una audiencia tampoco produce por sí sola el retracto.
No significa que el comprador haya reconocido el derecho del solicitante.
No sustituye al comprador.
No modifica la partida registral.
No suspende el plazo de caducidad.
El acta únicamente acredita la forma en que concluyó el procedimiento de conciliación.
Si la persona pretende posteriormente ejercer judicialmente el retracto deberá cumplir las reglas sustantivas y procesales correspondientes dentro del plazo legal.
Retracto y conciliación previa en Cusco
Retracto y conciliación previa en Cusco
A diferencia de otras materias civiles en las que puede ser necesario realizar previamente un intento de conciliación antes de demandar, el retracto tiene una excepción expresa.
El artículo 9 de la Ley N.° 26872 señala que la conciliación extrajudicial no es exigible en el retracto, sin importar que Cusco forme parte de los distritos en los que funciona la obligatoriedad general para otras materias.
Por tanto, en esta página no debe afirmarse:
“Para demandar retracto en Cusco primero tiene que conciliar.”
Esa afirmación sería incorrecta.
Lo jurídicamente correcto es:
la conciliación sobre retracto es facultativa.
Las partes pueden intentar voluntariamente una solución, pero el solicitante no necesita obtener un acta de conciliación para presentar la demanda de retracto y la conciliación no debe hacerle perder el plazo de caducidad.
Requisitos para solicitar una conciliación sobre retracto
Requisitos para solicitar una conciliación sobre retracto
Los requisitos generales corresponden a la Ley de Conciliación y su Reglamento. Adicionalmente, por la naturaleza del retracto es importante contar con documentación suficiente para determinar quién realizó la transferencia, quién adquirió el bien, quién afirma tener el derecho legal y desde cuándo conoció la operación.
Solicitud de conciliación, identificando claramente la transferencia respecto de la cual se invoca el derecho de retracto, las personas involucradas, los hechos y la solución que se pretende.
Copia simple del documento oficial de identidad del solicitante.
Documento que sustente la condición legal por la que se afirma tener derecho de retracto, como la documentación de copropiedad, usufructo, superficie, litigio u otro título aplicable al supuesto del artículo 1599.
Contrato, minuta, escritura pública u otro documento relacionado con la transferencia que origina el retracto, si se encuentra disponible.
Partida registral actualizada del bien, cuando se trate de un bien inscrito, especialmente para identificar titulares, participaciones y transferencias posteriores.
Documentación que permita determinar el precio de la transferencia, tributos y gastos pagados por el adquirente, cuando esté disponible.
Documentos que permitan establecer cuándo el solicitante conoció la transferencia, como comunicaciones de fecha cierta u otros antecedentes, debido a la importancia del plazo de caducidad.
Documentación relativa a pagos pendientes o precio fraccionado, cuando la compraventa se haya celebrado a plazos.
Documentos del proceso judicial, si el derecho de retracto se invoca bajo el supuesto correspondiente al litigante previsto por el artículo 1599.
Documentación técnica y agraria pertinente, si se invoca el supuesto especial de propietario colindante de finca rústica.
Datos de identificación y domicilio del enajenante y del adquirente, así como los medios de contacto disponibles para realizar las invitaciones.
Documentación de representación, cuando alguna parte participe mediante representante, con las facultades exigidas por la normativa de conciliación.
En modalidad virtual, la información y documentación adicional requerida para la conciliación mediante medios electrónicos.
Estos documentos permiten evaluar adecuadamente la controversia, pero no debe confundirse esta relación con los requisitos especiales que el Código Procesal Civil exige para presentar una demanda judicial de retracto, como el certificado de depósito regulado por el artículo 495.
Atención presencial y virtual en Progreso
Atención presencial y virtual en Progreso
El Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso puede atender solicitudes de retracto como materia de conciliación facultativa, previa evaluación de los documentos y del supuesto legal invocado.
El centro cuenta con local físico, autorización del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos para funcionar y las autorizaciones correspondientes para sus modalidades de atención.
Dirección: Avenida Perú N.° 8, urbanización Progreso, Wanchaq, Cusco.
Celular y WhatsApp: 986 049 398.
Horario: lunes a viernes, de 9:00 a. m. a 6:00 p. m.
Modalidades: conciliación presencial y virtual.
Antes de solicitar una conciliación por retracto es especialmente importante indicar la fecha en la que se conoció la transferencia y presentar la documentación disponible, debido a que el derecho se encuentra sometido a un plazo breve de caducidad.
El costo del procedimiento debe consultarse directamente con el centro.
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