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Otorgamiento de escritura pública
Otorgamiento de escritura pública
El otorgamiento de escritura pública es una materia civil expresamente reconocida dentro de la conciliación extrajudicial peruana. Se presenta con frecuencia cuando las partes ya celebraron un contrato o acto jurídico —especialmente una compraventa de inmueble— pero una de ellas posteriormente se niega, demora o no colabora con la formalización notarial que corresponde.
El material oficial del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos revisado para esta página incluye expresamente el “Otorgamiento de Escritura Pública” dentro de las materias civiles conciliables. El MINJUSDH mantiene además esta materia en su orientación oficial sobre conciliación extrajudicial virtual, señalando que pueden conciliarse derechos de libre disposición como pago de deudas, indemnizaciones, desalojos, otorgamiento de escritura pública y obligaciones de dar, hacer y no hacer.
Por tanto, no se trata de una denominación creada para esta página. “Otorgamiento de escritura pública” es una materia utilizada oficialmente por el MINJUSDH.
La conciliación puede permitir que las partes acuerden voluntariamente concurrir a una notaría, otorgar la escritura pública correspondiente, entregar la documentación necesaria y realizar las actuaciones que sean legalmente posibles para completar la formalización del negocio.
Sin embargo, debe hacerse una precisión fundamental: la conciliación no sirve para crear un contrato que nunca existió, subsanar cualquier defecto de validez ni convertir automáticamente un documento privado en un título inscribible en SUNARP.
La escritura pública formaliza un acto o contrato previamente existente
La escritura pública formaliza un acto o contrato previamente existente
El supuesto más habitual se presenta cuando las partes ya tienen un contrato, minuta u otro documento que contiene el negocio jurídico y una de ellas debe colaborar para elevarlo a escritura pública.
El artículo 1412 del Código Civil establece, en esencia, que cuando por mandato legal o por convenio corresponda otorgar escritura pública u otra formalidad que no sea una solemnidad exigida bajo sanción de nulidad, las partes pueden exigirse recíprocamente el cumplimiento de esa formalidad. La propia norma dispone, para la vía judicial ordinaria de esta pretensión, su tramitación como proceso sumarísimo, salvo el supuesto especial en que el título tenga calidad ejecutiva.
La función de la escritura pública, por tanto, puede consistir en formalizar o perfeccionar documentalmente un negocio jurídico que ya fue celebrado.
No corresponde utilizar este procedimiento para que el conciliador invente términos contractuales que nunca fueron acordados por las partes.
El otorgamiento de escritura pública es distinto de celebrar una nueva compraventa
El otorgamiento de escritura pública es distinto de celebrar una nueva compraventa
Esta diferencia debe quedar muy clara.
Si comprador y vendedor ya celebraron válidamente una compraventa y existe una obligación de formalizarla mediante escritura pública, la controversia puede consistir precisamente en obtener esa formalización.
En cambio, si nunca existió acuerdo respecto del inmueble, precio u otros elementos esenciales y una persona pretende que la otra sea obligada a vender, no nos encontramos simplemente ante un otorgamiento de escritura pública.
El conciliador no puede crear unilateralmente una compraventa inexistente.
Tampoco puede completar por decisión propia los elementos esenciales que las partes nunca acordaron.
La pretensión de escritura pública presupone, en términos generales, un acto jurídico previo cuya formalización se pretende.
La compraventa de inmueble como supuesto frecuente
La compraventa de inmueble como supuesto frecuente
Una de las aplicaciones más conocidas se produce en la compraventa de inmuebles.
Puede ocurrir, por ejemplo, que comprador y vendedor hayan firmado una minuta o contrato privado, que el comprador haya realizado el pago convenido y que posteriormente el vendedor se niegue a acudir a la notaría.
En estos casos debe revisarse cuidadosamente el documento existente.
El Código Civil establece en su artículo 1549 que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien. Esta disposición es uno de los fundamentos que aparecen reiteradamente en la jurisprudencia peruana sobre otorgamiento de escritura pública.
La jurisprudencia sistematizada por el Poder Judicial también identifica como criterio que el otorgamiento de escritura pública constituye una obligación a cargo del vendedor en los supuestos correspondientes.
Sin embargo, no debe afirmarse que todo documento denominado “compraventa” genera automáticamente el derecho a obtener una escritura pública. Deben revisarse su existencia, validez, eficacia, los participantes, el cumplimiento de condiciones y las circunstancias particulares del negocio.
La compraventa de inmueble no siempre necesita escritura pública para existir válidamente
La compraventa de inmueble no siempre necesita escritura pública para existir válidamente
Este aspecto suele generar confusión.
El artículo 1352 del Código Civil recoge como regla que los contratos se perfeccionan por el consentimiento, salvo aquellos en los que la ley exige determinada forma bajo sanción de nulidad.
En materia de transferencia inmobiliaria, el artículo 949 establece como regla que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado produce el efecto allí previsto, salvo disposición legal distinta o pacto en contrario.
Esto significa que escritura pública, existencia del contrato, transferencia civil e inscripción registral son conceptos que deben distinguirse.
No sería correcto afirmar de manera absoluta:
“Si no hay escritura pública, no existe compraventa”.
Tampoco sería correcto afirmar:
“Si tengo un contrato privado, ya no necesito hacer nada más”.
La respuesta dependerá del acto concreto, de las formalidades aplicables, de lo pactado por las partes y del efecto que se pretende conseguir, especialmente frente al Registro y frente a terceros.
Forma contractual y escritura pública
Forma contractual y escritura pública
El Código Civil distingue los actos cuya forma es requerida para su propia validez de aquellos en los que una determinada formalidad sirve para documentar o perfeccionar un acto que ya existe.
Esta diferencia fue desarrollada ampliamente por la Corte Suprema en el Noveno Pleno Casatorio Civil, Casación N.° 4442-2015-Moquegua, dedicado específicamente al otorgamiento de escritura pública. La sentencia analiza el principio de libertad de forma, las formas solemnes, la naturaleza del proceso de escritura pública y el control de validez y eficacia del acto que se pretende formalizar.
Por eso, antes de iniciar una conciliación no basta preguntar:
“¿Tiene escritura pública?”
Debe preguntarse también:
qué acto se celebró, mediante qué documento, quiénes participaron, qué formalidad exige la ley, qué formalidad pactaron las partes y qué efecto jurídico se pretende obtener.
La conciliación no convierte un acto inválido en válido
La conciliación no convierte un acto inválido en válido
Este límite es especialmente importante.
El hecho de que las partes puedan conciliar sobre el otorgamiento de escritura pública no significa que puedan utilizar un acta para validar un negocio manifiestamente contrario a la ley.
El Noveno Pleno Casatorio Civil estableció como precedente vinculante que, en un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, el juez puede controlar la existencia de una nulidad manifiesta del negocio que se pretende formalizar y, de advertirla en las condiciones fijadas por el Pleno, no debe ordenar su formalización.
La Corte Suprema explicó además que el proceso no se limita mecánicamente a ordenar una firma: el órgano jurisdiccional debe examinar la validez manifiesta y la exigibilidad del negocio cuya formalidad se pretende.
En conciliación, el conciliador no ejerce ese control jurisdiccional, pero el acuerdo debe respetar la legalidad y el abogado del centro debe verificar jurídicamente el contenido del acuerdo.
Por tanto, no debe celebrarse un acuerdo destinado a formalizar un acto cuya ilegalidad sea evidente.
El Noveno Pleno Casatorio Civil y su importancia
El Noveno Pleno Casatorio Civil y su importancia
La Corte Suprema publicó el Noveno Pleno Casatorio Civil, Casación N.° 4442-2015-Moquegua, específicamente sobre otorgamiento de escritura pública. La sentencia fue publicada en El Peruano el 18 de enero de 2017 y contiene reglas vinculantes para los procesos judiciales de esta naturaleza.
Entre los temas que desarrolla se encuentran el control de validez, la nulidad manifiesta, la condición suspensiva, el plazo suspensivo, la excepción de incumplimiento y la eventual resolución del contrato cuya formalización se pretende.
Esto es importante también para la conciliación porque demuestra que no basta con tener un documento privado para afirmar automáticamente que existe una obligación exigible de otorgar escritura pública.
Debe verificarse la situación jurídica del negocio.
La obligación debe encontrarse en condiciones de ser exigida
La obligación debe encontrarse en condiciones de ser exigida
Puede existir un contrato válido, pero la obligación de formalizar todavía no ser exigible.
Por ejemplo, las partes pueden haber establecido que la escritura pública se otorgará después del pago íntegro del precio o después de producirse determinado acontecimiento.
La Corte Suprema, en el Noveno Pleno Casatorio, analizó expresamente los efectos que pueden tener una condición suspensiva, un plazo suspensivo o el incumplimiento de obligaciones de la contraparte sobre la exigibilidad de la formalización.
Por ello, antes de redactar la solicitud debe revisarse si existe alguna condición o plazo pendiente.
No debe afirmarse automáticamente:
“Firmó la minuta, por eso está obligado inmediatamente a ir a la notaría”.
El contrato concreto puede establecer condiciones diferentes.
Pago pendiente del precio
Pago pendiente del precio
Uno de los problemas más frecuentes aparece cuando el comprador solicita la escritura pública, pero el vendedor sostiene que todavía existe un saldo pendiente.
En este escenario deben revisarse:
el precio establecido; los pagos realizados; los comprobantes; la fecha de vencimiento; las cláusulas relativas a la formalización; y cualquier pacto sobre reserva de propiedad o condición de pago.
La conciliación puede permitir que las partes alcancen un acuerdo integral.
Por ejemplo, pueden acordar que el comprador pague un saldo determinado y que el vendedor otorgue la escritura inmediatamente después o en una fecha concreta.
Lo fundamental es que ambas obligaciones queden coordinadas y redactadas de manera precisa.
La escritura pública no debe utilizarse para modificar ocultamente el negocio original
La escritura pública no debe utilizarse para modificar ocultamente el negocio original
Si el documento privado señala que un inmueble fue vendido por determinado precio y bajo determinadas condiciones, la escritura pública debe guardar correspondencia con el negocio que se está formalizando, salvo que las propias partes hayan acordado válidamente modificarlo.
No resulta adecuado utilizar la formalización para insertar unilateralmente obligaciones nuevas.
Si las partes quieren modificar el contrato, esa modificación debe quedar claramente establecida.
El artículo 1413 del Código Civil dispone que las modificaciones del contrato original deben efectuarse observando la forma prescrita para dicho contrato.
Por ello, la conciliación debe diferenciar entre:
cumplir la formalidad originalmente comprometida, y
celebrar una modificación contractual adicional.
Escritura pública e inscripción en SUNARP
Escritura pública e inscripción en SUNARP
Uno de los principales motivos por los que un comprador busca la formalización es poder acceder a la inscripción registral correspondiente.
Sin embargo, deben distinguirse dos actuaciones:
otorgar la escritura pública, y
obtener la inscripción registral.
El artículo 2010 del Código Civil establece como regla que la inscripción se realiza en virtud de un título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.
SUNARP señala, para la inscripción de una compraventa inmobiliaria, que debe presentarse el parte notarial de la escritura pública de compraventa. Además, el título es sometido posteriormente a calificación registral.
Por eso, una conciliación puede ayudar a conseguir la colaboración necesaria para otorgar la escritura, pero el Centro de Conciliación no realiza la inscripción en SUNARP ni puede garantizar que el registrador inscribirá automáticamente el título.
La escritura pública tampoco garantiza por sí sola la inscripción
La escritura pública tampoco garantiza por sí sola la inscripción
Una escritura puede ser presentada al Registro y posteriormente recibir una observación si existen defectos jurídicos o registrales.
SUNARP informa expresamente que, una vez presentado el parte notarial, el registrador puede inscribir, observar o liquidar el título, dependiendo de su calificación y de los requisitos cumplidos.
Esto resulta especialmente relevante cuando existen:
discrepancias en nombres; diferencias de áreas; problemas de tracto sucesivo; cargas; ausencia de facultades de representación; vendedores que no aparecen como titulares; cuotas ideales; sucesiones no inscritas; o defectos en la descripción del inmueble.
Por ello, la página no debe prometer:
“Con la conciliación inscribes tu propiedad en SUNARP”.
Lo correcto es explicar que la conciliación puede permitir alcanzar el acuerdo para otorgar la escritura pública, que posteriormente podrá ser presentada a SUNARP si cumple las exigencias registrales correspondientes.
Revisión de la partida registral antes de conciliar
Revisión de la partida registral antes de conciliar
Cuando el acto se refiere a un inmueble inscrito, conviene revisar la partida registral antes de la audiencia.
Esto permite determinar:
quién aparece como propietario; si existen varios titulares; si el vendedor se encuentra casado y cuál es la situación registral del bien; si existen hipotecas o embargos; si hay transferencias posteriores; si existen bloqueos; y si la descripción del inmueble coincide con el contrato.
SUNARP recomienda expresamente revisar la información registral del vendedor y del inmueble antes de formalizar una compraventa.
En conciliación esta revisión ayuda a evitar acuerdos que luego no puedan materializarse.
Vendedor que no aparece como propietario registral
Vendedor que no aparece como propietario registral
Puede ocurrir que quien firmó el contrato no aparezca actualmente como titular del inmueble.
Esto no necesariamente significa que toda pretensión sea imposible, pero sí exige un análisis adicional.
Puede existir una cadena de transferencias no inscritas, una sucesión pendiente, una compraventa anterior o alguna otra situación.
El Centro de Conciliación no puede simplemente ordenar a SUNARP que inscriba al comprador.
Debe determinarse qué obligación puede asumir jurídicamente la persona invitada y qué actos previos serán necesarios para lograr la formalización.
Copropiedad
Copropiedad
Si el inmueble pertenece a varias personas, debe verificarse exactamente qué derecho fue transferido.
Una persona que solamente posee una cuota ideal no puede, por su sola voluntad, comprometer la totalidad de los derechos de otros copropietarios.
SUNARP señala que, cuando se transfieren acciones y derechos, debe identificarse la cuota ideal correspondiente respecto de la totalidad del predio.
Por ello, si la minuta indica la venta de la totalidad del inmueble pero únicamente intervino uno de varios propietarios, el asunto requiere especial revisión antes de formular la pretensión.
Bienes pertenecientes a sociedad de gananciales
Bienes pertenecientes a sociedad de gananciales
También debe revisarse la situación matrimonial y patrimonial del vendedor cuando el inmueble pueda formar parte de una sociedad de gananciales.
No debe asumirse que la firma de uno solo de los cónyuges es suficiente en cualquier supuesto.
La disposición de bienes sociales se encuentra sometida a reglas específicas del Código Civil y ha sido objeto de desarrollo jurisprudencial por la Corte Suprema.
Si existe este problema, la solicitud de otorgamiento de escritura pública debe ser evaluada con especial cuidado y no limitarse a invitar únicamente a quien firmó un documento privado sin revisar la titularidad completa.
Representación mediante poder
Representación mediante poder
También puede ocurrir que el contrato original haya sido celebrado mediante representante.
En ese caso deben verificarse las facultades del poder.
La jurisprudencia sistematizada del Poder Judicial ha reconocido que, cuando el negocio que se pretende formalizar fue celebrado por un representante, resulta relevante verificar que dicha persona estuviera facultada para actuar en nombre del representado.
No corresponde obligar a una persona a formalizar un negocio celebrado por alguien que carecía de poder suficiente para vincularla, sin analizar previamente la situación.
Por ello deben presentarse los poderes, partidas registrales o documentos de representación correspondientes.
Otorgamiento de escritura pública cuando el vendedor falleció
Otorgamiento de escritura pública cuando el vendedor falleció
Cuando quien celebró originalmente la transferencia ha fallecido, la situación requiere un análisis particular.
No debe prepararse automáticamente una solicitud contra cualquier familiar del vendedor.
Primero debe verificarse:
si existe sucesión intestada o testamentaria; quiénes son los herederos reconocidos; si la sucesión se encuentra inscrita; qué obligaciones son transmisibles; y contra quién debe dirigirse correctamente la pretensión.
La conciliación no declara herederos.
Si todavía no se encuentra determinada la sucesión, ese problema debe ser solucionado por la vía correspondiente antes de pretender que determinadas personas otorguen una escritura únicamente por su condición familiar.
Formalización de compraventas antiguas
Formalización de compraventas antiguas
Es frecuente encontrar contratos celebrados muchos años atrás que nunca fueron elevados a escritura pública.
En estos casos debe revisarse especialmente la documentación.
Pueden haber ocurrido, durante ese tiempo:
fallecimientos; nuevas ventas; sucesiones; inscripciones a favor de terceros; embargos; cambios de numeración; independizaciones; modificaciones en áreas; o pérdida de documentos.
El paso del tiempo no autoriza a completar por suposición los antecedentes.
Debe verificarse si el acto continúa siendo formalizable y quién tiene actualmente las obligaciones correspondientes.
Minuta de compraventa
Minuta de compraventa
La minuta es uno de los documentos que con frecuencia antecede a la escritura pública.
Cuando las partes ya firmaron una minuta y existe una obligación de elevarla a escritura, la conciliación puede orientarse a que la parte que se resiste cumpla con la formalización.
Sin embargo, antes deben revisarse:
las partes; firmas; fecha; inmueble; precio; forma de pago; antecedentes; obligaciones pendientes; condición matrimonial; poderes; cláusulas; y cualquier documento complementario.
No debería admitirse que la audiencia se convierta en una forma de “reconstruir” una minuta que el solicitante no puede acreditar.
Contrato privado sin minuta
Contrato privado sin minuta
No todos los casos presentan una minuta elaborada por abogado.
Puede existir un documento privado de compraventa u otro contrato.
La posibilidad de exigir una escritura dependerá de la naturaleza del acto, del contenido del documento, de las formalidades exigidas y de la obligación de las partes.
El artículo 1412 no limita la posibilidad de formalización únicamente a documentos que lleven el título “minuta”.
Lo relevante es determinar si existe un acto jurídico susceptible de ser formalizado y una obligación exigible de cumplir con la formalidad.
Documento privado con firmas legalizadas
Documento privado con firmas legalizadas
La legalización notarial de firmas tampoco convierte automáticamente un documento privado en escritura pública.
Son formalidades distintas.
Una certificación de firma acredita el acto notarial correspondiente respecto de la firma, pero no equivale a que el negocio haya sido incorporado al protocolo notarial mediante escritura pública.
Por ello, si las partes se comprometieron a elevar el documento a escritura, puede permanecer pendiente esa formalización.
La escritura pública no necesariamente soluciona problemas de área o linderos
La escritura pública no necesariamente soluciona problemas de área o linderos
Puede existir un contrato válido, pero la descripción del inmueble no coincidir con la partida registral.
Por ejemplo, pueden existir diferencias de:
área; linderos; medidas perimétricas; numeración municipal; lote; manzana; o denominación del predio.
La conciliación de otorgamiento de escritura pública no debe utilizarse para hacer desaparecer esos problemas técnicos.
Si se necesita una rectificación de área o linderos, deberá determinarse la vía específica aplicable.
Este asunto será desarrollado separadamente en el punto correspondiente de esta estructura.
La escritura pública no sustituye una declaración de propiedad
La escritura pública no sustituye una declaración de propiedad
El otorgamiento de escritura pública busca formalizar un acto.
No debe confundirse con una pretensión destinada a obtener judicialmente una declaración de propiedad cuando esta se encuentra controvertida.
Si una persona sostiene que adquirió un inmueble y la otra niega que haya existido alguna transferencia, puede existir una controversia más compleja sobre la existencia, validez o efectos del negocio.
El conciliador no declara quién es propietario.
La conciliación puede solucionar voluntariamente derechos disponibles, pero no sustituye la función jurisdiccional cuando se necesita una decisión obligatoria sobre una controversia de titularidad.
Conciliación para fijar la notaría y fecha de otorgamiento
Conciliación para fijar la notaría y fecha de otorgamiento
Si ambas partes reconocen el contrato y la controversia se limita a la falta de formalización, el acuerdo puede ser relativamente concreto.
Pueden determinar:
la notaría a la que acudirán; plazo para presentar la minuta; fecha máxima para suscribir la escritura; documentos que debe entregar cada parte; obligaciones tributarias o documentales que correspondan según el caso; pago pendiente, si existe; y forma de asumir determinados gastos cuando sea jurídicamente disponible.
No siempre será conveniente fijar una notaría específica si existen circunstancias que pueden obligar a cambiarla.
Lo importante es que el acuerdo permita saber objetivamente qué debe hacer cada persona y hasta cuándo debe hacerlo.
Obligación de entregar documentos
Obligación de entregar documentos
En algunos casos el problema no consiste solamente en firmar.
Puede ser necesario que una parte entregue documentos requeridos por la notaría o que realice actuaciones previas para permitir la formalización.
El artículo 1551 del Código Civil, dentro de las obligaciones del vendedor, dispone como regla que este debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.
Un acuerdo conciliatorio puede establecer obligaciones documentales concretas cuando correspondan.
Debe evitarse la fórmula genérica:
“El vendedor entregará todos los documentos necesarios”.
Es preferible individualizar, cuando sea posible, qué documentación está pendiente.
Obligaciones simultáneas
Obligaciones simultáneas
Puede suceder que ninguna parte quiera cumplir primero.
El comprador sostiene:
“Firmo o pago cuando el vendedor otorgue escritura”.
El vendedor responde:
“Otorgo escritura cuando me pague”.
La conciliación puede resultar especialmente útil en este tipo de conflictos porque permite establecer un mecanismo coordinado.
Por ejemplo, ambas prestaciones pueden programarse ante notaría bajo condiciones concretamente aceptadas.
El conciliador no decide quién debe confiar primero en la otra persona.
Las propias partes pueden construir una solución que reduzca el riesgo de incumplimiento.
Falta de acuerdo
Falta de acuerdo
Si la persona invitada no acepta otorgar la escritura y no existe acuerdo, el conciliador no puede obligarla a firmar.
El procedimiento concluye conforme a la Ley de Conciliación.
Cuando la conciliación previa sea exigible y se hayan cumplido sus requisitos, la persona interesada puede evaluar posteriormente la demanda de otorgamiento de escritura pública.
El artículo 1412 del Código Civil establece que esta pretensión se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título cuya formalización se solicita tenga calidad ejecutiva, en cuyo caso corresponde el proceso pertinente.
El Poder Judicial identifica además el otorgamiento de escritura pública como materia de proceso sumarísimo en su jurisprudencia, y el Noveno Pleno Casatorio parte expresamente de esa vía procedimental.
La conciliación previa y el proceso judicial
La conciliación previa y el proceso judicial
El otorgamiento de escritura pública constituye una materia patrimonial disponible reconocida por el MINJUSDH.
Por ello, cuando la futura demanda se encuentra sometida al régimen de conciliación previa obligatoria, debe realizarse el intento conciliatorio correspondiente antes de acudir al Poder Judicial.
Sin embargo, existe una precisión importante derivada del propio artículo 1412.
Si el título cuya formalización se pretende tiene calidad de título ejecutivo, el artículo dispone que se utilice el proceso correspondiente. A su vez, el artículo 9 de la Ley de Conciliación contempla la inexigibilidad de conciliación previa en los procesos de ejecución.
Por esa razón, no debe afirmarse que absolutamente todo reclamo de otorgamiento de escritura pública necesita conciliación previa sin revisar primero la naturaleza del título y la vía procesal aplicable.
Inasistencia de la persona invitada
Inasistencia de la persona invitada
La inasistencia a la audiencia tampoco equivale al otorgamiento de la escritura.
El centro no puede firmar en reemplazo del vendedor.
No puede declarar que el contrato es válido.
No puede ordenar a SUNARP que inscriba.
No puede convertir la inasistencia en consentimiento contractual.
El acta únicamente consignará la forma de conclusión correspondiente conforme a la Ley de Conciliación.
Si corresponde posteriormente un proceso judicial, será la autoridad jurisdiccional quien resuelva la pretensión.
Acuerdo para otorgar escritura pública
Acuerdo para otorgar escritura pública
Cuando las partes alcanzan un acuerdo, este debe ser redactado con especial precisión.
No basta indicar:
“El vendedor se compromete a firmar la escritura pública”.
Un acuerdo más completo debe permitir identificar, según el caso:
el contrato que será formalizado; el inmueble o bien; las partes; la notaría o mecanismo de formalización; el plazo; las actuaciones documentales de cada parte; los pagos que deban realizarse previamente; y cualquier otra condición necesaria para que la obligación sea objetivamente exigible.
Esta precisión es importante porque la Ley de Conciliación atribuye fuerza ejecutiva a los acuerdos que contienen obligaciones ciertas, expresas y exigibles.
El acta de conciliación no es la escritura pública
El acta de conciliación no es la escritura pública
Esta diferencia merece aparecer de forma destacada en la página.
El acta de conciliación y la escritura pública son documentos jurídicos diferentes.
El acta recoge el acuerdo alcanzado dentro del procedimiento conciliatorio.
La escritura pública es un instrumento público otorgado mediante la actuación notarial correspondiente.
Por ello, cuando las partes concilian y acuerdan otorgar escritura pública, el acuerdo no debe presentarse como si la propia acta reemplazara automáticamente la escritura que las partes se obligaron a suscribir.
La conciliación puede generar la obligación ejecutable de formalizar; la escritura se otorga posteriormente conforme a la normativa notarial aplicable.
El acta tampoco produce automáticamente la inscripción registral
El acta tampoco produce automáticamente la inscripción registral
La diferencia puede resumirse en tres etapas jurídicas distintas:
Primera: existe un contrato o acto que se pretende formalizar.
Segunda: las partes otorgan la escritura pública correspondiente.
Tercera: cuando el acto es inscribible, el parte notarial es presentado a SUNARP y sometido a calificación registral.
SUNARP señala expresamente que para registrar una compraventa de inmueble se presenta el parte notarial de la escritura pública y que el registrador posteriormente califica el título.
Por tanto, la conciliación puede facilitar la segunda etapa, pero no garantiza la tercera.
Valor ejecutivo del acuerdo conciliatorio
Valor ejecutivo del acuerdo conciliatorio
Si una persona se compromete mediante acta de conciliación a otorgar la escritura pública y luego incumple, el acuerdo tiene un efecto jurídico distinto de una simple promesa privada.
El artículo 18 de la Ley N.° 26872 establece que el acta con acuerdo conciliatorio constituye título ejecutivo y que las obligaciones ciertas, expresas y exigibles que contiene se ejecutan mediante el Proceso Único de Ejecución. El compendio oficial revisado reproduce expresamente esta regla.
Por ello, el acuerdo debe redactarse de manera que pueda establecerse exactamente qué actuación debe cumplirse y desde cuándo puede exigirse.
No resulta apropiado establecer:
“El vendedor firmará cuando le sea posible”.
Resulta necesario fijar una obligación objetivamente determinable.
Incumplimiento del acuerdo de otorgamiento
Incumplimiento del acuerdo de otorgamiento
Si ambas partes firmaron el acta y posteriormente una de ellas no cumple con concurrir a la formalización, debe analizarse la ejecución del acuerdo conciliatorio.
No es necesario realizar automáticamente otra conciliación para conseguir que la persona vuelva a comprometerse a hacer exactamente aquello que ya figura en un título ejecutivo.
El contenido concreto del acta determinará las posibilidades de ejecución.
Por ello es particularmente importante que desde la primera conciliación se establezcan obligaciones ciertas, expresas y exigibles.
Acuerdo parcial
Acuerdo parcial
También puede existir un acuerdo parcial.
Por ejemplo, las partes pueden coincidir en que debe otorgarse la escritura, pero mantener una controversia respecto de un saldo del precio.
O pueden alcanzar un acuerdo económico, pero no resolver todavía determinados actos registrales posteriores.
En esas situaciones debe analizarse si jurídicamente las obligaciones pueden separarse y redactarse con claridad.
La Ley de Conciliación permite el acuerdo parcial y reserva la tutela posterior respecto de las diferencias no solucionadas.
Escritura pública y derechos de terceros
Escritura pública y derechos de terceros
La conciliación solamente puede comprometer derechos disponibles de quienes participan.
No puede mediante acuerdo:
eliminar una hipoteca constituida a favor de un banco; levantar un embargo judicial; transferir la participación de un copropietario que no interviene; dejar sin efecto los derechos de un tercero protegido registralmente; ni obligar a SUNARP a realizar una inscripción contraria a sus normas.
Por ello, cuando existen cargas o transferencias posteriores debe revisarse la partida antes de celebrar el acuerdo.
Doble venta o transferencias posteriores
Doble venta o transferencias posteriores
Puede presentarse una situación especialmente delicada cuando el vendedor celebró más de una transferencia respecto del mismo inmueble.
En ese escenario ya no resulta prudente tratar el conflicto como una simple negativa a otorgar escritura.
Pueden existir derechos de terceros, reglas de preferencia, buena fe registral y controversias sobre titularidad.
El conciliador no debe declarar cuál comprador tiene mejor derecho.
La situación necesita una evaluación jurídica particular antes de determinar si existe alguna materia disponible sobre la que las personas puedan alcanzar un acuerdo.
La escritura pública no subsana por sí sola una falta de facultades
La escritura pública no subsana por sí sola una falta de facultades
Si alguien vendió un inmueble en nombre de otra persona sin tener poder suficiente, elevar el documento a escritura no corrige automáticamente el problema.
Lo mismo sucede cuando una persona dispone de derechos que pertenecen también a otros titulares.
El Noveno Pleno Casatorio demuestra precisamente que el otorgamiento de escritura pública no es una formalidad mecánica separada de toda consideración sobre la validez y eficacia del negocio.
Por ello, antes de conciliar debe revisarse la legitimidad de quienes intervinieron.
Conciliación presencial y virtual para otorgamiento de escritura pública
Conciliación presencial y virtual para otorgamiento de escritura pública
El Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso puede atender controversias civiles sobre otorgamiento de escritura pública que se encuentren dentro del ámbito legalmente conciliable.
El centro cuenta con local físico, autorización del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos para funcionar y las autorizaciones correspondientes para sus modalidades de atención.
La atención puede realizarse en modalidad presencial y virtual.
La modalidad virtual permite realizar el procedimiento conciliatorio por medios electrónicos conforme a la legislación aplicable, pero debe diferenciarse de la actuación notarial posterior: que la conciliación sea virtual no significa que todos los actos notariales o registrales posteriores puedan necesariamente realizarse del mismo modo.
Requisitos para solicitar una conciliación por otorgamiento de escritura pública
Requisitos para solicitar una conciliación por otorgamiento de escritura pública
La documentación concreta depende del acto que se pretende formalizar. Para una compraventa inmobiliaria, resulta especialmente importante presentar el contrato completo y la información registral actualizada. Como base de evaluación, normalmente deberán considerarse:
Solicitud de conciliación, identificando a las partes, describiendo los hechos y señalando claramente que se pretende el otorgamiento de la escritura pública correspondiente al acto o contrato identificado.
Copia simple del documento oficial de identidad del solicitante.
Contrato, minuta o documento cuya formalización se pretende, preferentemente completo y legible.
Adendas, aclaraciones o modificaciones posteriores, si existen.
Partida registral actualizada del inmueble, cuando se trate de un predio inscrito.
Documentos que permitan individualizar correctamente el inmueble, especialmente cuando exista diferencia entre dirección, lote, manzana, área u otros datos.
Documentos relativos al pago del precio, cuando el cumplimiento económico sea relevante para determinar si la obligación de formalizar es exigible.
Cartas notariales, requerimientos y respuestas, cuando las partes hayan realizado comunicaciones previas vinculadas con la escritura.
Documentos de representación o poderes, cuando el contrato haya sido celebrado mediante representante o alguna persona intervenga por apoderado.
Documentos societarios y vigencia de poder, cuando participe una persona jurídica y deban verificarse facultades de representación.
Documentos relacionados con sucesión intestada o testamentaria, cuando alguna de las personas originalmente contratantes haya fallecido. El centro no declara herederos.
Documentación relativa a cargas o gravámenes, cuando pueda afectar la formalización.
Nombre completo y domicilio real de la persona invitada, además de los datos de contacto disponibles exigibles para la modalidad utilizada.
En modalidad virtual, los documentos y datos electrónicos correspondientes conforme al TUO del Reglamento de la Ley de Conciliación.
El compendio del MINJUSDH revisado establece, además, como regla general del procedimiento que con la solicitud deben presentarse los documentos relacionados con el conflicto y la documentación de identidad correspondiente.
Documentos que conviene revisar antes de iniciar
Documentos que conviene revisar antes de iniciar
En esta materia es especialmente recomendable no presentar la solicitud únicamente con una copia aislada de la minuta.
Cuando se trate de un inmueble inscrito, conviene revisar conjuntamente:
minuta o contrato, partida registral actual, documentos de pago, estado civil y representación cuando sean relevantes, y comunicaciones previas sobre la formalización.
Esto permite descubrir antes de la audiencia si existe un problema distinto, como nulidad, resolución, falta de titularidad, copropiedad, sucesión pendiente, diferencia de áreas o incumplimiento del comprador.
La correcta identificación del problema evita generar un acta que posteriormente no pueda cumplirse.
Atención para otorgamiento de escritura pública en Cusco
Atención para otorgamiento de escritura pública en Cusco
El Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso brinda atención para controversias sobre otorgamiento de escritura pública y otros asuntos civiles de libre disposición que sean legalmente conciliables.
Dirección: Avenida Perú N.° 8, urbanización Progreso, Wanchaq, Cusco.
Celular y WhatsApp: 986 049 398.
Horario: lunes a viernes, de 9:00 a. m. a 6:00 p. m.
Modalidades: presencial y virtual.
Antes de presentar una solicitud por otorgamiento de escritura pública resulta conveniente llevar el contrato o minuta completa y, cuando se trate de un inmueble inscrito, la partida registral actualizada, porque la formalización depende de que exista un acto jurídicamente identificable y una obligación que pueda ser exigida.
El costo del procedimiento debe consultarse directamente con el centro.
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Puedes consultarnos sobre nuestros servicios, tarifas, atención presencial o virtual y documentos que debes preparar según tu caso.
Cuéntanos brevemente qué necesitas y déjanos tu teléfono. Nos comunicaremos contigo para responder tus preguntas y orientarte sobre cómo continuar.
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