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División y partición
División y partición
La división y partición permite poner fin a una situación de copropiedad cuando un bien pertenece a dos o más personas y estas desean dejar de mantenerlo en común. Es una situación frecuente entre hermanos que heredaron un inmueble, personas que compraron conjuntamente una propiedad, familiares que recibieron un bien en anticipo de legítima u otros titulares que poseen porcentajes o cuotas ideales sobre un mismo bien.
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos reconoce expresamente esta materia. En su orientación oficial vigente sobre conciliación extrajudicial incluye, dentro de los asuntos civiles, la “división y partición de un bien inmueble o bien mueble”.
El Compendio Normativo de Conciliación y Arbitraje del MINJUSDH que se encuentra entre los documentos revisados coincide con esta clasificación: su Manual Didáctico incluye expresamente “División y Partición” dentro de las materias civiles conciliables, junto con resolución e incumplimiento de contrato, desalojo, indemnización y obligaciones de dar.
La conciliación puede resultar especialmente útil cuando los copropietarios desean llegar voluntariamente a un acuerdo sobre cómo poner fin a la propiedad común. Sin embargo, el conciliador no divide materialmente un predio, no determina quién es propietario, no fija unilateralmente porcentajes y tampoco sustituye las formalidades notariales, municipales o registrales que puedan resultar necesarias.
La copropiedad como punto de partida
La copropiedad como punto de partida
Para comprender la división y partición debe identificarse primero la existencia de una copropiedad.
El artículo 969 del Código Civil establece que existe copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Las cuotas son ideales porque, mientras subsiste la copropiedad, cada titular tiene un porcentaje o participación sobre el bien común, pero ese porcentaje no significa necesariamente que ya sea propietario exclusivo de una zona físicamente determinada. Esta concepción ha sido reiterada también en pronunciamientos registrales oficiales.
Por ejemplo, si dos hermanos figuran como propietarios de un inmueble con 50 % de derechos y acciones cada uno, ello no significa automáticamente que uno sea propietario exclusivo del primer piso y el otro del segundo.
Antes de la partición, ambos tienen derechos sobre el bien común en las proporciones que correspondan.
Por eso es necesario diferenciar claramente cuota ideal de parte material adjudicada.
Las cuotas de los copropietarios
Las cuotas de los copropietarios
El artículo 970 del Código Civil establece que las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. Asimismo, los beneficios y las cargas se distribuyen en proporción a las cuotas respectivas.
Esta regla resulta particularmente importante cuando existen documentos que indican porcentajes distintos.
Si una partida registral establece que una persona tiene 25 % y otra 75 %, el procedimiento conciliatorio no debería ignorar esas participaciones para asumir simplemente que a cada una corresponde la mitad.
Antes de elaborar la solicitud deben revisarse los títulos que acreditan la copropiedad.
En inmuebles inscritos, la partida registral actualizada es especialmente importante porque permite conocer quiénes aparecen como titulares, qué porcentajes tienen registrados y si existen cargas o gravámenes.
La partición transforma cuotas ideales en derechos individualizados
La partición transforma cuotas ideales en derechos individualizados
El artículo 983 del Código Civil contiene la definición jurídica de la partición.
La norma señala que mediante la partición los copropietarios intercambian sus derechos sobre los bienes comunes: cada uno cede el derecho que tenía sobre aquello que no se le adjudica y recibe, a cambio, el derecho correspondiente sobre aquello que finalmente se le adjudica.
Explicado de manera práctica, antes de la partición una persona puede tener:
50 % de derechos y acciones sobre todo el inmueble.
Después de una partición correctamente formalizada, puede llegar a ser:
propietaria exclusiva de una determinada unidad o porción, mientras el otro copropietario adquiere la propiedad exclusiva de aquello que le fue adjudicado.
Por ello, la partición no consiste simplemente en señalar informalmente:
“esta mitad es mía y aquella mitad es tuya”.
La adjudicación debe estar jurídicamente determinada y, cuando se pretende producir efectos registrales, deberá cumplir también las formalidades aplicables.
División y partición no son exactamente lo mismo que subdivisión
División y partición no son exactamente lo mismo que subdivisión
Este punto es especialmente importante cuando se trata de terrenos o inmuebles urbanos.
En la práctica suele utilizarse conjuntamente la expresión “división y partición”, pero la distribución jurídica del derecho de propiedad no siempre equivale a la subdivisión física y registral del predio.
Puede existir un inmueble inscrito en una sola partida que los copropietarios desean convertir en dos o más predios independientes.
En ese supuesto pueden resultar necesarias actuaciones técnicas y municipales previas para lograr la subdivisión e independización.
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de SUNARP establece, para la independización de determinados predios urbanos, documentación como el formulario y plano municipal de subdivisión, planos o información catastral y, cuando existe copropiedad, el consentimiento correspondiente de los copropietarios que no intervinieron en el trámite.
Por ello, un acuerdo conciliatorio entre los copropietarios no convierte automáticamente un terreno en dos predios registrales diferentes.
La conciliación puede solucionar el desacuerdo entre las personas, pero las exigencias técnicas para subdividir e independizar deben cumplirse separadamente.
La partición convencional requiere acuerdo unánime
La partición convencional requiere acuerdo unánime
El artículo 986 del Código Civil es especialmente importante para la conciliación.
Establece que:
los copropietarios pueden hacer partición por convenio unánime.
La norma también contempla la posibilidad de realizar una partición convencional mediante sorteo.
La exigencia de unanimidad tiene consecuencias directas en el procedimiento conciliatorio.
Si existen cuatro copropietarios y solamente tres desean repartir el inmueble de determinada manera, esos tres no pueden imponer mediante conciliación la partición al cuarto.
La conciliación es consensual y, además, la propia legislación civil exige unanimidad para la partición convencional.
Por tanto, cuando se quiere llegar a una división y partición integral del bien mediante acuerdo, deben participar los titulares cuyos derechos serán afectados y alcanzar el consentimiento necesario.
Todos los copropietarios deben estar correctamente identificados
Todos los copropietarios deben estar correctamente identificados
Antes de iniciar la conciliación debe determinarse quiénes son realmente los copropietarios.
En un inmueble inscrito esto puede verificarse mediante la partida registral.
Pueden encontrarse situaciones como:
un solo titular registral fallecido; varios herederos inscritos; cuotas adquiridas mediante compraventa; anticipos de legítima; sociedades conyugales titulares; transferencias de derechos y acciones; embargos o hipotecas; o porcentajes que han sido modificados con posterioridad.
Por ello, no resulta prudente preparar una partición únicamente sobre la base de lo que verbalmente manifiesta uno de los interesados.
Cuando el derecho se encuentra inscrito, la información registral debe ser revisada.
SUNARP señala actualmente, al explicar la inscripción de una división, partición y adjudicación, que el instrumento correspondiente debe contar con la intervención de todos los copropietarios con dominio inscrito.
Cualquier copropietario puede pedir la partición
Cualquier copropietario puede pedir la partición
El artículo 984 del Código Civil establece como regla que los copropietarios están obligados a hacer la partición cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera la solicite.
Sin embargo, la misma norma reconoce excepciones cuando existe indivisión forzosa o cuando un acto jurídico o la ley haya fijado un plazo durante el cual no corresponda realizar la partición.
Esto significa que un copropietario no necesita permanecer indefinidamente en copropiedad únicamente porque los demás no quieren ponerse de acuerdo.
La diferencia está en la vía.
Si todos alcanzan consenso, existe la posibilidad de una partición convencional.
Si no existe unanimidad, el conciliador no puede imponer una distribución. En ese supuesto, la persona interesada conserva la posibilidad de acudir a la vía judicial que corresponda para obtener una decisión obligatoria.
La acción de partición es imprescriptible
La acción de partición es imprescriptible
El artículo 985 del Código Civil establece que la acción de partición es imprescriptible y agrega que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores puede adquirir por prescripción los bienes comunes.
Esta regla tiene importancia cuando una copropiedad existe desde hace muchos años.
El solo transcurso del tiempo no elimina el derecho de solicitar la partición.
Sin embargo, esto no significa que cualquier controversia relacionada con posesión, propiedad o prescripción pueda resolverse mediante conciliación.
La partición presupone que exista una copropiedad jurídicamente determinada. Si el verdadero conflicto consiste en establecer quién es propietario o si una persona adquirió mediante prescripción, nos encontramos ante una cuestión diferente que debe ser evaluada conforme a su propia naturaleza.
Bienes que pueden dividirse materialmente
Bienes que pueden dividirse materialmente
Cuando el bien permite una división física compatible con las normas urbanísticas, registrales y técnicas aplicables, los copropietarios pueden plantear que cada uno reciba una porción determinada.
Por ejemplo, un terreno podría ser susceptible de subdivisión en dos lotes.
Pero la voluntad de los propietarios no basta para afirmar que esa subdivisión es técnicamente posible.
Deben analizarse, según el caso:
área mínima; acceso; linderos; medidas perimétricas; parámetros urbanísticos; situación catastral; existencia de edificaciones; régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; y demás condiciones que puedan resultar aplicables.
Por esta razón, en determinados casos conviene contar antes de la audiencia con documentación técnica suficiente para saber si la fórmula propuesta es realmente formalizable.
La conciliación no debe generar un acuerdo que posteriormente sea imposible llevar al registro.
Bienes que no pueden dividirse físicamente
Bienes que no pueden dividirse físicamente
No todos los bienes admiten una división material razonable.
Un departamento, un vehículo, una pequeña vivienda o determinados terrenos pueden no ser susceptibles de división física sin destruir su utilidad, infringir normas técnicas o perjudicar sustancialmente su valor.
El Código Civil regula específicamente esta situación.
El artículo 988 establece que los bienes comunes que no son susceptibles de división material pueden ser adjudicados en común a dos o más copropietarios que convengan en ello, o pueden ser vendidos por acuerdo de todos y posteriormente dividirse el precio. Si no existe acuerdo sobre adjudicación en común o venta contractual, la norma contempla la venta en pública subasta.
La conciliación puede resultar especialmente útil antes de llegar a ese escenario.
Los copropietarios podrían negociar voluntariamente, por ejemplo, que uno de ellos adquiera las participaciones de los demás, que algunos permanezcan como copropietarios y otros salgan de la copropiedad, o que todos acuerden vender el bien a un tercero y distribuir el precio conforme a sus derechos.
La fórmula concreta dependerá de la situación jurídica y del consentimiento de todos los afectados.
La conciliación no ordena una subasta
La conciliación no ordena una subasta
La subasta prevista para determinados bienes indivisibles corresponde al mecanismo legal aplicable cuando no existe acuerdo entre los copropietarios.
El conciliador no ordena ni realiza la subasta.
Durante la conciliación puede mencionarse como parte del marco jurídico aplicable, pero las partes son libres de encontrar una alternativa que evite llegar a ese resultado.
Si no existe acuerdo, será la autoridad competente quien aplique las reglas legales dentro del procedimiento correspondiente.
Preferencia del copropietario frente a la subasta
Preferencia del copropietario frente a la subasta
El artículo 989 del Código Civil reconoce a los copropietarios un derecho de preferencia para evitar la subasta prevista en el artículo 988 y adquirir la propiedad pagando en dinero el valor de tasación correspondiente a los demás copartícipes.
Esta regla puede resultar relevante en las negociaciones.
Por ejemplo, si tres hermanos son copropietarios de una vivienda indivisible y uno desea conservarla, puede existir una alternativa económica para compensar a los demás.
Sin embargo, el conciliador no fija unilateralmente el valor del inmueble ni obliga a los otros copropietarios a aceptar una cantidad determinada durante la audiencia.
La valorización puede convertirse en uno de los principales puntos de negociación.
Valorización del bien
Valorización del bien
En una partición convencional ordinaria, la ley no establece que toda solicitud de conciliación deba necesariamente presentarse acompañada de una tasación.
No obstante, conocer el valor del bien puede resultar muy útil cuando las adjudicaciones no son equivalentes.
Por ejemplo, si existen dos inmuebles y cada copropietario recibirá uno, puede ser necesario conocer sus valores para decidir si corresponde establecer alguna compensación económica.
Las partes pueden aceptar una valorización común, utilizar una tasación previamente realizada o acordar la intervención de un profesional competente.
El centro de conciliación no debe inventar el valor ni sustituir la labor técnica de un tasador cuando esta resulte necesaria.
Adjudicación de un bien a uno de los copropietarios
Adjudicación de un bien a uno de los copropietarios
Una de las soluciones que puede analizarse consiste en que el bien quede finalmente en propiedad de uno de los titulares y que los demás reciban la contraprestación acordada por sus participaciones.
Esta fórmula debe distinguirse de afirmar simplemente que:
“uno se queda con la casa y paga al resto”.
El acuerdo debe establecer con claridad cuál es el bien, cuáles son las cuotas existentes, qué monto se entregará a cada persona, cuándo se pagará y qué actos deberán realizarse posteriormente para formalizar la adjudicación.
Si el inmueble se encuentra inscrito, además deberán atenderse las formalidades notariales y registrales correspondientes.
Venta del bien y reparto del precio
Venta del bien y reparto del precio
Otra alternativa es que todos los copropietarios acuerden vender el bien.
Una vez realizada la venta, el precio puede distribuirse en función de las cuotas que correspondan o de la solución jurídicamente válida que resulte aplicable.
La conciliación puede regular algunos aspectos relacionados con esa operación, como el compromiso de intervenir en la escritura, condiciones mínimas aceptadas por todos, distribución del precio o plazos para realizar determinadas actuaciones.
Debe evitarse, sin embargo, convertir el acta en un contrato impreciso con terceros que todavía no existen.
La obligación asumida por los copropietarios debe ser determinable y jurídicamente ejecutable.
División y partición entre hermanos
División y partición entre hermanos
Una de las situaciones más frecuentes se presenta cuando varios hermanos son copropietarios.
Sin embargo, el solo hecho de ser hermanos no significa que tengan automáticamente derechos de propiedad sobre determinado inmueble.
Debe existir un título jurídico.
Ese derecho puede provenir, por ejemplo, de una herencia ya determinada, una compraventa, donación, anticipo de legítima u otro acto válido.
Por eso, cuando una persona manifiesta:
“quiero dividir la casa de mis padres con mis hermanos”,
primero debe verificarse si los padres viven, si el inmueble continúa inscrito a su nombre, si existe sucesión testamentaria o intestada, quiénes fueron declarados herederos y qué derechos figuran inscritos.
La conciliación no puede reemplazar esos actos previos.
División y partición de bienes provenientes de una herencia
División y partición de bienes provenientes de una herencia
Los bienes hereditarios requieren especial cuidado.
La división y partición de un bien heredado puede ser materia de acuerdo una vez que se encuentre jurídicamente determinado quiénes son los titulares o herederos que participan en la copropiedad.
Pero la conciliación no debe utilizarse para realizar una sucesión intestada ni para declarar quién tiene la condición de heredero.
La propia documentación antigua revisada distingue la sucesión intestada de la división y partición y advierte que la primera no constituye una materia que el conciliador pueda declarar. Esa información debe, sin embargo, leerse actualmente junto con el texto vigente de la Ley N.° 26872.
La actual Ley de Conciliación establece expresamente en el artículo 7-A que no procede la conciliación en la petición de herencia cuando en la demanda se incluye la solicitud de declaración de heredero.
Por tanto, deben diferenciarse dos situaciones:
Declarar quién es heredero: no corresponde al centro de conciliación.
Dividir un bien entre personas cuyo derecho hereditario ya se encuentra jurídicamente determinado: puede evaluarse como división y partición, siempre que se trate de derechos disponibles y concurran las demás condiciones legales.
Herederos que todavía no figuran en la propiedad
Herederos que todavía no figuran en la propiedad
Cuando la persona fallecida continúa apareciendo registralmente como única propietaria, normalmente será necesario regularizar primero la transmisión sucesoria.
No debería redactarse un acta de partición suponiendo simplemente que determinadas personas son las únicas herederas porque así lo manifiesta una de ellas.
Debe revisarse el título sucesorio.
Esto también ayuda a evitar que quede fuera de la negociación una persona que tiene derechos sobre el bien.
División y partición de bienes muebles
División y partición de bienes muebles
El MINJUSDH no limita esta materia a inmuebles.
Su orientación oficial utiliza expresamente la denominación:
“División y partición de un bien inmueble o bien mueble”.
Por tanto, pueden existir situaciones de copropiedad sobre vehículos u otros bienes muebles respecto de los cuales resulte jurídicamente posible una partición.
El análisis dependerá de la naturaleza del bien.
Por ejemplo, un vehículo no puede dividirse físicamente en dos partes funcionales para que cada copropietario reciba la mitad. En casos de este tipo la solución puede orientarse hacia la adjudicación a uno, transferencia de cuotas, venta del bien u otra fórmula aceptada por los titulares.
Cuando se trate de un bien inscrito en un registro, deberán cumplirse también las formalidades registrales que correspondan.
Pacto de indivisión
Pacto de indivisión
No siempre puede exigirse inmediatamente la partición.
El artículo 993 del Código Civil permite que los copropietarios celebren un pacto de indivisión por un plazo no mayor de cuatro años y que puedan renovarlo las veces que consideren conveniente.
Si el pacto no establece plazo, la ley presume que es de cuatro años. Para que produzca efectos frente a terceros debe inscribirse en el registro correspondiente. La norma también establece que, cuando existen circunstancias graves, el juez puede ordenar la partición antes del vencimiento.
Por ello, antes de iniciar una conciliación debe verificarse si existe un pacto de indivisión vigente.
No debería ofrecerse la partición como si ese antecedente no existiera.
Diferimiento o suspensión de la partición
Diferimiento o suspensión de la partición
El artículo 991 permite que los copropietarios difieran o suspendan la partición mediante acuerdo unánime.
Esto demuestra que la conciliación no tiene que terminar necesariamente con una división inmediata.
Puede ocurrir que todos reconozcan que desean dividir el patrimonio, pero consideren conveniente aplazar la partición durante determinado período por razones económicas, familiares o técnicas.
Si esa es la solución consensuada, debe redactarse con precisión y respetar las reglas aplicables.
Supuestos que requieren especial protección y aprobación judicial
Supuestos que requieren especial protección y aprobación judicial
El artículo 987 del Código Civil contiene una regla especial.
Cuando alguno de los copropietarios se encuentra comprendido en los supuestos de los artículos 43 o 44 del Código Civil o ha sido declarado ausente, la partición convencional se somete a aprobación judicial, acompañándose la documentación y tasación previstas por la norma. El artículo fue modificado dentro de las reformas sobre capacidad jurídica introducidas por el Decreto Legislativo N.° 1384.
Por ello, no debe afirmarse que cualquier acuerdo de partición alcanzado respecto de personas en esas situaciones produce por sí solo todos sus efectos.
Este es un supuesto en el que debe revisarse expresamente la necesidad de intervención y aprobación judicial conforme al Código Civil.
Todos los copropietarios y la unanimidad del acuerdo
Todos los copropietarios y la unanimidad del acuerdo
Cuando la finalidad es extinguir completamente la copropiedad por partición convencional, la unanimidad no debe tratarse como un detalle secundario.
Si falta una persona que posee una cuota sobre el bien, el acuerdo no puede disponer de esa participación.
Una conciliación entre tres de cuatro copropietarios puede solucionar obligaciones únicamente entre quienes participan dentro de aquello que legalmente puedan disponer, pero no puede adjudicar la participación del copropietario ausente ni obligarlo a aceptar la partición.
El artículo 986 exige convenio unánime y SUNARP exige actualmente la intervención de todos los copropietarios con dominio inscrito para la formalización registral de la división y partición convencional.
La conciliación no decide cuánto le corresponde a cada propietario
La conciliación no decide cuánto le corresponde a cada propietario
Puede existir una controversia previa sobre los porcentajes.
Una persona puede afirmar que posee 70 % y otra sostener que cada una tiene 50 %.
Cuando esas cuotas están claramente establecidas por una partida registral o título válido, ese documento sirve de antecedente.
Pero cuando la controversia exige una verdadera declaración judicial sobre la titularidad, el conciliador no puede decidir cuál de las versiones es correcta.
Su función es facilitar acuerdos.
No dicta una sentencia ni realiza una declaración constitutiva de propiedad.
División y partición frente a una controversia de propiedad
División y partición frente a una controversia de propiedad
También debe diferenciarse la copropiedad de un conflicto en el que una persona niega completamente el derecho de otra.
Si A sostiene ser propietario exclusivo de todo el inmueble y B afirma también ser propietario exclusivo, es posible que el problema principal no sea todavía una división y partición.
La partición presupone la existencia de un bien común.
Si primero debe declararse judicialmente quién tiene el derecho de propiedad, esa controversia no puede ocultarse bajo el título “división y partición”.
El centro debe revisar el título antes de admitir la pretensión.
División y partición y posesión exclusiva de un copropietario
División y partición y posesión exclusiva de un copropietario
Es frecuente que solo uno de los copropietarios ocupe materialmente el inmueble.
La ocupación exclusiva no modifica por sí sola las cuotas registrales existentes.
El artículo 977 del Código Civil reconoce que cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y sus frutos; y el artículo 978 establece reglas respecto de los actos de propiedad exclusiva realizados sobre el bien común.
Por ello, antes de asumir que la persona que habita el inmueble “es dueña de esa parte”, debe revisarse la situación jurídica.
La ocupación física y la adjudicación jurídica no son necesariamente equivalentes.
Rentas y frutos del bien común
Rentas y frutos del bien común
Un inmueble en copropiedad puede generar rentas.
Por ejemplo, uno de los copropietarios puede haber alquilado locales o habitaciones y pueden surgir desacuerdos sobre los ingresos obtenidos.
Estos asuntos pueden estar relacionados con la partición, pero no son exactamente la misma pretensión.
La conciliación puede comprender, cuando legalmente corresponda y esté correctamente formulado, acuerdos sobre determinadas obligaciones económicas vinculadas con la administración o los frutos del bien.
Debe distinguirse claramente aquello que corresponde a:
división y partición,
rendición o distribución económica,
pago de deuda,
arrendamientos, o
otras relaciones patrimoniales.
No todo debe incluirse automáticamente bajo un único título.
Gastos, tributos y cargas de la copropiedad
Gastos, tributos y cargas de la copropiedad
El artículo 981 del Código Civil establece que todos los copropietarios deben concurrir, en proporción a sus participaciones, a los gastos de conservación y al pago de tributos, cargas y gravámenes que afecten el bien común.
Por ello, pueden surgir controversias respecto de pagos realizados durante los años de copropiedad.
Uno de los titulares puede haber pagado determinados gastos y pretender que los demás asuman la proporción correspondiente.
Si se desea solucionar también esas diferencias durante la conciliación, deberán formularse adecuadamente y distinguirse de la adjudicación del bien.
Hipotecas y embargos sobre el inmueble
Hipotecas y embargos sobre el inmueble
La partición acordada entre los propietarios no puede utilizarse para eliminar derechos válidamente constituidos a favor de terceros.
Si el inmueble tiene una hipoteca, embargo u otra carga, debe revisarse su situación registral antes de celebrar el acuerdo.
Una hipoteca no desaparece únicamente porque los copropietarios decidan que el inmueble será adjudicado a una determinada persona.
Lo mismo ocurre con un embargo ordenado por autoridad competente.
La conciliación regula derechos disponibles de quienes participan, pero no puede disponer unilateralmente de derechos pertenecientes a terceros que no intervienen en el procedimiento.
Diferencia entre partición y venta de derechos y acciones
Diferencia entre partición y venta de derechos y acciones
Un copropietario puede transferir su cuota ideal, conforme a las reglas civiles.
Eso es diferente de una división y partición.
Por ejemplo, si A tiene 50 % y vende ese 50 % a C, la copropiedad puede continuar, simplemente sustituyendo a uno de sus integrantes.
En cambio, cuando mediante partición se adjudica el bien o porciones determinadas a los copropietarios, la finalidad es extinguir o modificar la situación de comunidad.
Por eso una solicitud debe determinar exactamente qué quiere obtener la persona.
Formalización de la división y partición de inmuebles inscritos
Formalización de la división y partición de inmuebles inscritos
Este punto es fundamental para no generar una expectativa incorrecta sobre el acta de conciliación.
La conciliación puede permitir que los copropietarios alcancen el acuerdo, pero eso no significa que el acta de conciliación sustituya automáticamente todos los requisitos necesarios para inscribir la adjudicación en SUNARP.
La orientación registral actualmente publicada por SUNARP sobre “División, partición y adjudicación” señala como documento para su inscripción el parte notarial de la escritura pública de división y partición, con intervención de todos los copropietarios con dominio inscrito.
Por ello, en un acuerdo conciliatorio puede resultar necesario establecer expresamente la obligación de los copropietarios de concurrir posteriormente a la notaría y suscribir la documentación requerida.
No debe publicitarse el servicio afirmando:
“Con el acta de conciliación el inmueble quedará automáticamente inscrito a nombre de cada propietario”.
Eso no refleja correctamente las exigencias registrales actuales.
El acta de conciliación y la inscripción en SUNARP
El acta de conciliación y la inscripción en SUNARP
El acta conciliatoria tiene efectos jurídicos importantes, pero su función debe distinguirse del título requerido para producir determinadas inscripciones.
SUNARP informa actualmente que la división, partición y adjudicación convencional se formaliza registralmente mediante escritura pública. Asimismo, la presentación electrónica de actos de división y partición en el Registro de Predios se encuentra vinculada a documentos de intervención notarial remitidos a través del SID-SUNARP.
Por eso, una fórmula jurídicamente adecuada en la conciliación puede consistir en acordar:
la forma de partición; la adjudicación; las compensaciones económicas, si corresponden; y la obligación de acudir posteriormente a la formalización notarial y registral necesaria.
La subdivisión puede ser necesaria antes de la adjudicación registral
La subdivisión puede ser necesaria antes de la adjudicación registral
Supongamos que dos personas son copropietarias de un terreno de 600 m² y acuerdan que una tendrá 300 m² del lado izquierdo y la otra 300 m² del lado derecho.
Aunque exista acuerdo, para crear registralmente dos predios independientes puede ser necesario realizar previamente la subdivisión conforme a la regulación municipal y registral.
SUNARP establece requisitos específicos para la independización de predios urbanos, incluidos planos de subdivisión y documentación catastral según corresponda.
Por ello, antes de redactar una descripción definitiva de las áreas que serán adjudicadas, resulta conveniente comprobar que la división física propuesta es técnicamente viable.
El acuerdo debe identificar exactamente lo que recibe cada copropietario
El acuerdo debe identificar exactamente lo que recibe cada copropietario
Una cláusula como:
“Las partes acuerdan dividir el inmueble por partes iguales”.
puede resultar insuficiente.
Si se pretende posteriormente formalizar una división física, deberían existir elementos objetivos que permitan conocer qué parte corresponderá a cada uno.
Dependiendo de la naturaleza del bien, pueden resultar relevantes:
área, linderos, medidas perimétricas, identificación del lote o unidad, partida matriz, porcentaje, valor y demás datos técnicos.
Cuando la distribución depende de planos, dichos documentos deben ser coherentes con la solución acordada.
El conciliador no debe elaborar planos ni sustituir al profesional técnico competente.
Compensación económica entre copropietarios
Compensación económica entre copropietarios
Las porciones físicamente posibles no siempre tienen exactamente el mismo valor.
Puede suceder que uno reciba una zona de mayor valor comercial debido al acceso, construcción existente, frente de calle u otras características.
Si las partes están de acuerdo, pueden establecer una compensación económica para equilibrar las adjudicaciones.
La cantidad debe ser determinada voluntariamente.
El conciliador puede facilitar la negociación, pero no imponer un precio.
Si la obligación económica se incorpora al acta, debe establecerse con suficiente precisión para que pueda cumplirse y, de ser necesario, ejecutarse.
Desarrollo del procedimiento de conciliación
Desarrollo del procedimiento de conciliación
El procedimiento comienza con la presentación de la solicitud y los documentos relacionados con el conflicto.
En una división y partición resulta especialmente importante identificar a todos los copropietarios, el bien, los porcentajes y la solución que se desea plantear.
Posteriormente se cursan las invitaciones correspondientes y se realiza la audiencia.
Durante ella, el conciliador puede ayudar a las partes a analizar distintas opciones de solución:
dividir físicamente cuando sea posible; adjudicar determinados bienes; establecer compensaciones; vender el bien y distribuir el precio; mantener temporalmente la copropiedad; o adoptar otra solución jurídicamente permitida.
El conciliador no escoge la alternativa por las partes.
El artículo 3 de la Ley N.° 26872 establece que los acuerdos dependen exclusivamente de su voluntad y el artículo 4 precisa que la conciliación no constituye acto jurisdiccional.
Acuerdo total
Acuerdo total
Existe acuerdo total cuando todos los aspectos sometidos a conciliación quedan solucionados.
En una división y partición puede incluir, según el caso, la forma de adjudicación, compensaciones, plazos, obligaciones de formalización notarial, entrega física del bien y demás actuaciones disponibles que resulten necesarias.
Cuando el bien requiere posteriormente subdivisión, escritura pública o inscripción registral, es importante que el acta no dé por cumplidos actos que todavía deben realizarse.
Acuerdo parcial
Acuerdo parcial
También puede existir acuerdo parcial.
Por ejemplo, cuatro copropietarios podrían coincidir sobre la valorización del inmueble, pero no sobre quién debe recibir cada parte.
O podrían acordar la distribución de un inmueble y mantener pendiente una controversia económica diferente.
La Ley de Conciliación permite acuerdos parciales.
El acta debe identificar claramente qué quedó solucionado y qué continúa en controversia.
Falta de acuerdo
Falta de acuerdo
Si uno o más copropietarios no aceptan la fórmula propuesta, el conciliador no puede ordenar la partición.
La audiencia puede concluir sin acuerdo.
En ese supuesto, quien tenga derecho a solicitar la partición conserva la posibilidad de acudir al Poder Judicial conforme a las reglas del Código Civil y del Código Procesal Civil.
El artículo 984 reconoce precisamente el derecho de solicitar la partición, salvo las excepciones legales correspondientes.
Inasistencia de un copropietario
Inasistencia de un copropietario
La ausencia de uno de los titulares no autoriza al centro a repartir su participación.
Tampoco significa que el copropietario ausente haya aceptado la fórmula propuesta.
Cuando el acuerdo pretende realizar una partición convencional integral, la exigencia de unanimidad del artículo 986 continúa siendo relevante.
El procedimiento terminará conforme a las reglas de la Ley de Conciliación y las personas interesadas podrán evaluar la vía posterior.
Conciliación previa antes de una demanda de división y partición
Conciliación previa antes de una demanda de división y partición
La división y partición es una controversia civil de contenido patrimonial y el MINJUSDH la identifica expresamente como materia conciliable.
Cuando se pretende posteriormente interponer una demanda y el caso se encuentra dentro del ámbito en el que la conciliación previa es legalmente exigible, debe cumplirse lo dispuesto por el artículo 6 de la Ley N.° 26872.
Dicho artículo establece que, cuando correspondía realizar el intento conciliatorio y el demandante no lo hizo en los términos exigidos por la ley, el juez declara improcedente la demanda por manifiesta falta de interés para obrar.
Por ello, en Cusco resulta importante evaluar la conciliación antes de iniciar una demanda civil de división y partición, sin perjuicio de revisar en cada caso las excepciones y circunstancias particulares previstas por la legislación.
Efectos del acta con acuerdo
Efectos del acta con acuerdo
Cuando los copropietarios alcanzan un acuerdo, el acta no constituye simplemente una declaración informal.
El artículo 18 de la Ley de Conciliación establece que el acta con acuerdo conciliatorio constituye título ejecutivo respecto de las obligaciones ciertas, expresas y exigibles contenidas en ella.
Esto resulta especialmente importante cuando las partes asumen obligaciones posteriores.
Por ejemplo, si acuerdan comparecer ante notaría dentro de determinado plazo, pagar una compensación económica o entregar un bien en una fecha concreta, dichas obligaciones deben redactarse con precisión.
Debe mantenerse, sin embargo, la diferencia ya explicada:
mérito ejecutivo del acuerdo no significa necesariamente inscripción automática de la partición en SUNARP.
Incumplimiento del acuerdo
Incumplimiento del acuerdo
Si un copropietario firma el acuerdo y posteriormente se niega a cumplir una obligación cierta, expresa y exigible contenida en el acta, puede analizarse su ejecución judicial.
Por ejemplo, puede haber asumido la obligación de pagar una compensación o realizar determinada actuación de formalización.
No resulta necesario iniciar automáticamente una segunda conciliación para obtener nuevamente la misma promesa.
La vía dependerá del contenido exacto del acta y de la obligación incumplida.
Requisitos para solicitar una conciliación de división y partición
Requisitos para solicitar una conciliación de división y partición
Los documentos concretos dependerán de si se trata de un inmueble, vehículo, bien heredado u otro bien en copropiedad. Como base para evaluar correctamente el procedimiento, resulta pertinente presentar:
Solicitud de conciliación, con identificación de los copropietarios, exposición ordenada de los hechos y pretensión de división y partición formulada claramente.
Copia del documento oficial de identidad del solicitante.
Documento que acredite la copropiedad, como escritura, contrato, título sucesorio, documento de adjudicación u otro instrumento aplicable al caso.
Partida registral actualizada del inmueble, cuando el bien se encuentre inscrito, para verificar propietarios, cuotas, cargas y demás antecedentes relevantes.
Documentos que indiquen las cuotas o porcentajes de cada copropietario, especialmente cuando no sean iguales.
Documentación de la sucesión testamentaria o intestada, si el derecho de propiedad proviene de una herencia. La conciliación no sustituye la declaración de herederos.
Documentación técnica disponible, como planos, memorias descriptivas o documentos de subdivisión, cuando se pretenda realizar una división física del inmueble.
Tasación o valorización, cuando exista y resulte útil para determinar adjudicaciones o compensaciones. No constituye un requisito general obligatorio para toda conciliación ordinaria.
Documentos relativos a hipotecas, embargos u otras cargas, cuando existan y puedan afectar la solución.
Documentos de representación, cuando una parte intervenga mediante representante, con las facultades que exige la Ley de Conciliación y su Reglamento.
Nombre, domicilio real y datos de contacto disponibles de todos los copropietarios que deban ser invitados.
En modalidad virtual, la documentación y datos electrónicos exigidos por la normativa correspondiente.
Cuando se pretenda una división física de un predio, debe evaluarse además la documentación técnica y municipal necesaria para que la solución acordada pueda posteriormente formalizarse e inscribirse.
Cuando la partición involucre alguno de los supuestos especiales regulados por el artículo 987 del Código Civil, también deberá considerarse la aprobación judicial exigida por dicha norma.
Atención presencial y virtual en Cusco
Atención presencial y virtual en Cusco
El Centro de Conciliación Extrajudicial en Cusco Progreso atiende controversias civiles sobre división y partición que se encuentren dentro del ámbito legalmente conciliable.
El centro cuenta con local físico, autorización del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos para funcionar y las autorizaciones correspondientes para sus modalidades de atención.
Dirección: Avenida Perú N.° 8, urbanización Progreso, Wanchaq, Cusco.
Celular y WhatsApp: 986 049 398.
Horario: lunes a viernes, de 9:00 a. m. a 6:00 p. m.
Modalidades: presencial y virtual.
Antes de iniciar una conciliación de división y partición resulta especialmente importante presentar los documentos que acreditan quiénes son los propietarios y qué porcentaje corresponde a cada uno, porque el centro no puede crear derechos de propiedad ni declarar herederos.
Cuando se trate de un inmueble que se pretende dividir físicamente, también conviene revisar previamente si la propuesta requiere subdivisión, independización, planos u otros actos técnicos, para evitar alcanzar un acuerdo que posteriormente no pueda formalizarse.
El costo del procedimiento debe consultarse directamente con el centro.
Conversemos sobre tu consulta
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¿Necesitas orientación para iniciar una conciliación extrajudicial en Cusco? En el Centro de Conciliación Extrajudicial PROGRESO te ayudamos a conocer los requisitos y los pasos para presentar tu solicitud.
Puedes consultarnos sobre nuestros servicios, tarifas, atención presencial o virtual y documentos que debes preparar según tu caso.
Cuéntanos brevemente qué necesitas y déjanos tu teléfono. Nos comunicaremos contigo para responder tus preguntas y orientarte sobre cómo continuar.
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Preguntas frecuentes
NUESTROS DATOS
DIRECCIÓN :
Avenida Perú, N°8, Progreso, Cusco.
TELÉFONO:
986049398
HORARIO
Lunes a Viernes
9:00 AM – 6:00 PM
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